רכישת נכס חדש בקפריסין – המדריך השלם למשקיעים ומשפחות (2026)

❓ כמה זמן לוקח לקנות דירה חדשה בקפריסין?

תהליך רכישת דירה חדשה אורך בדרך כלל 1–3 חודשים עד לחתימת החוזה והעברת התשלום הראשוני. לאחר מכן, התשלומים מתבצעים לפי שלבי ההתקדמות של הבנייה – בהתאם ללוח הזמנים שנקבע מול היזם.

❓ האם צריך להגיע פיזית לקפריסין בשביל לקנות נכס?

לא חובה להגיע לקפריסין כדי לרכוש נכס. ניתן לבצע את כל התהליך באמצעות ייפוי כוח לעורך דין מקומי. עם זאת, אנחנו ממליצים להגיע לביקור קצר – לראות את האזור, להבין את הסביבה ולוודא שהנכס עונה לציפיות שלכם

❓ תוך כמה זמן מקבלים נסח טאבו?

ברוב המקרים, נסח הטאבו הסופי מתקבל תוך 1–3 שנים מרגע סיום הבנייה. עם זאת, הרשויות בקפריסין שואפות לייעל את התהליך וישנם פרויקטים שבהם מדובר על קיצור זמן ההנפקה ל־12 חודשים – באמצעות מערכות דיגיטליות חדשות.

📌 חשוב לבדוק מראש עם היזם מה הסטטוס התכנוני של הפרויקט והאם כבר קיימים אישורים מוקדמים.

❓ האם אפשר לקנות דירה ולהשכיר אותה?

כן, בהחלט. רבים מהרוכשים בוחרים לקנות דירה חדשה לצורך השכרה, במיוחד באזורים תיירותיים כמו פאפוס, לרנקה ולימסול.

📌 חשוב לדעת:

• אם מטרת הרכישה היא השקעה (השכרה), תידרשו לשלם מע"מ בגובה 19%.

• אם תעמדו בתנאי השימוש העצמי – ייתכן ותוכלו לבקש את ההחזר (למשל אם גרים בנכס לתקופה).

• מומלץ לבדוק מראש האם קיימת דרישה להשכרה באזור הספציפי, ובאיזה גובה תשואה ניתן לצפות

❓ אילו מסים משלמים על רכישת נכס חדש בקפריסין ?

ברכישת נכס חדש בקפריסין יש לקחת בחשבון את המיסים וההוצאות הבאות:

• מע״מ (VAT):
  19% כברירת מחדל. ניתן להגיש בקשה להנחה ל־5% אם מדובר בדירה ראשונה לשימוש עצמי (עד 130 מ"ר).

• מס בולים (Stamp Duty):
  נגבה בעת החתימה על החוזה. לרוב מדובר בסכומים נמוכים – עד 0.2% מהחוזה, עם תקרה של €20,000.

• שכר טרחת עורך דין:
  לרוב 0.75%–1% ממחיר הנכס (לעיתים סכום קבוע מראש).

• פתיחת חשבון בנק, תרגום מסמכים, נוטריון, שמאות ועוד.

❓ האם ניתן לדחות את תשלום מס היציאה מישראל?

כן. החוק בישראל מאפשר לבחור לדחות את תשלום מס היציאה עד לרגע שבו מוכרים בפועל את הנכס ההוני.

החלטה זו צריכה להתקבל בליווי יועץ מס – כדי לוודא שאתם עומדים בכל התנאים ולא תיחשפו לחיובים מיותרים בעתיד.

❓ מה קורה אם לא ניתקתי תושבות מישראל?

אם לא ביצעת ניתוק תושבות רשמי, אתה עדיין נחשב תושב ישראל לצורכי מס. לפי מה שאני מכיר המשמעות היא:

• חובת תשלום מס על כל ההכנסות שלך – גם מקפריסין.

• חובת הגשת דוחות שנתיים לרשות המסים וביטוח לאומי.

• סיכון לכפל מס, כי אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין.

לכן ניתוק תושבות נכון ומלא – כולל מול ביטוח לאומי – הוא קריטי.

החלטה זו צריכה להתקבל בליווי יועץ מס – כדי לוודא שאתם עומדים בכל התנאים ולא תיחשפו לחיובים מיותרים בעתיד.

❓ האם יש כפל מס בין ישראל לקפריסין?

כן. אין אמנת מס בין המדינות. לכן ניתוק תושבות נכון ומלא חשוב מאוד כדי להימנע מחיובי מס כפולים. עם זאת, לא מעט לקוחות שילמו את ההפרש בישראל. יש לדבר עם יועץ מס ישראלי.

❓ האם כדאי לפתוח חברה כדי לרכוש נכסים?

במקרים של רכישת מספר נכסים או פעילות השקעתית – כן. חברה קפריסאית יכולה להוזיל את שיעור המס ולפשט את הניהול.

❓ האם אפשר לקבל תושבות בקפריסין דרך רכישת נכס חדש בקפריסין?

כן. יש לרכוש נכס חדש בשווי 300,000 אירו ומעלה יכולה לאפשר קבלת תושבות קבע (PR) בקפריסין. חשוב לבדוק מראש מהם התנאים והמסמכים הדרושים.

❓ מה זה Title Deed ולמה הוא חשוב?

טייטל דיד = טאבו. הוא ההוכחה לכך שהנכס רשום על שם הבעלים. רכישה של נכס עם טאבו פרטי מבטיחה שהעברת הבעלות תתבצע בצורה תקינה ובטוחה.

❓ האם יש מגבלות על רכישת נכסים לישראלים?

כן. ישראלים יכולים לרכוש עד שני נכסים על שם פרטי. מעבר לכך – יש לרכוש דרך חברה קפריסאית.

בנוסף, נדרש אישור מהממשלה הקפריסאית (Ministry of Interior) לכל רכישה על ידי אזרח מחוץ לאיחוד האירופי – אך מדובר בפרוצדורה שגרתית.

❓ האם יש הבדל במיסוי בין נכס חדש לנכס יד שנייה?

בהחלט. נכס חדש מחויב במע"מ (עד 19%), ולעיתים ניתן להוזילו ל־5%. נכס יד 2 פטור ממע"מ אך מחויב ב־Transfer Fee.

❓ איך לבחור אזור בקפריסין לקניית נכס?

• פאפוס – אזור תיירותי רגוע, מתאים למשפחות ולמשקיעים. מחירים נוחים יותר.

• לרנקה – עיר מתפתחת, קרובה לשדה תעופה. נחשבת לאידיאלית לרילוקיישן.

• לימסול – המרכז העסקי, מתקדמת ויוקרתית יותר, עם קהל שכירויות מגוון.

אנחנו ב־Winest Group עוזרים לך לבחור לפי המטרה, התקציב ואורח החיים הרצוי לך.

❓ מה קורה עם מס בישראל על השכרת נכס בקפריסין?

אם לא ביצעת ניתוק תושבות – תצטרך לשלם מס גם בישראל. ברוב המקרים, ישראלים בוחרים במסלול הירוק:

✅ 15% מס סופי על ההכנסה מהשכרה (ללא קיזוז הוצאות, פרט לפחת של 2% בשנה ברוב המקרים)

🟠 דוגמה:
אם קיבלתם 20,000 אירו בשנה מהשכרה – תשלמו 3,000 אירו למס הכנסה בישראל.

אפשר גם לבחור במסלול רגיל עם מדרגות מס, ואז ניתן לקזז הוצאות (אבל זה פחות פשוט ודורש תיעוד מלא).

איך יודעים אם הקבלן בקפריסין אמין?

בודקים פרויקטים קודמים, ניסיון בשוק והאם יש ליווי בנקאי לפרויקט.

האם מספיק להסתמך על הדמיות ותמונות?

לא. חשוב לראות פרויקטים קודמים ולהבין מי היזם בפועל ולא רק את השיווק.

האם עדיף לקנות דרך מתווך או ישירות מהקבלן?

מתווך טוב יכול דווקא להוסיף שכבת ביטחון ולסנן פרויקטים בעייתיים.