השקעה לטווח ארוך
אם אתם מחפשים לגוון את תיק ההשקעות, לייצר הכנסה משכירות ולהחזיק נכס במדינה אירופאית במרחק טיסה קצר מישראל. היתרון כאן הוא לא רק התשואה השוטפת, אלא גם פיזור סיכונים מחוץ לשוק הישראלי.
נדל"ן בקפריסין לשנת 2026
רכישת נדל"ן בקפריסין נראית אחרת אצל כל רוכש. אותו תקציב יכול להספיק לדירה להשקעה בלרנקה, לבית פרטי למגורים בפאפוס או לדירה חדשה בלימסול. המדריך הזה נכתב מתוך ליווי יומיומי של משפחות ומשקיעים בשטח, כדי שתבחרו נכס לפי המטרה שלכם ולא רק לפי מחיר או תמונה יפה.
* טווח התשואה מתייחס להכנסה משכירות בלבד, ללא פוטנציאל השבחת הנכס ועליית ערך לאורך זמן.
לפני שמעבירים כסף
קפריסין הפכה לאחד היעדים המבוקשים ביותר עבור ישראלים שמחפשים דירה להשקעה, בית למגורים או רילוקיישן. הקרבה לישראל, איכות החיים, המיסוי על נדל"ן בקפריסין וההתפתחות של השוק המקומי מושכות לאי משפחות, משקיעים ובעלי עסקים.
אבל אותו תקציב יכול להספיק לדירה חדשה בלימסול, לבית פרטי בפאפוס או לנכס אחר לגמרי בלרנקה. לכל עיר ולכל סוג נכס יש יתרונות, עלויות וסיכונים שונים, ולכן חשוב לבחור נכס לפי המטרה שלכם ולא רק לפי מחיר או תמונה יפה. אפשר להתחיל מהשוואה בין לימסול, לרנקה ופאפוס.
השוק בקפריסין ממשיך לצמוח ומציע הזדמנויות אמיתיות, אבל קפריסין לא מתאימה לכל אחד. יש רוכשים שאחרי שיחה אחת איתנו מבינים שזה לא הזמן שלהם, ומבחינתנו גם זו תשובה טובה.
ודבר אחד שאני כן ממליץ עליו: אל תקבלו החלטה על סמך הבטחת תשואה. מספר שמופיע במודעה הוא כמעט תמיד ברוטו, לפני תקופות ללא שוכר, תחזוקה, ניהול ומיסוי.
יש עסקאות שיניבו יותר ויש כאלה שיניבו פחות. התשואה אינה מובטחת, היא מחושבת אחרי כלל העלויות, ולכן חשוב לבחון כל נכס לגופו.
ליווינו יותר מ-200 משפחות ומשקיעים ישראלים ברכישת נדל"ן וברילוקיישן בקפריסין, עבדנו מול קבלנים, עורכי דין, בנקים וחברות ניהול מקומיות, וביקרנו במאות פרויקטים ברחבי האי. מכאן ריכזנו את כל מה שצריך לדעת כדי לבחור נכון.
אנחנו לא מבטיחים שהתשואה תהיה הגבוהה ביותר או שהמחירים ימשיכו לעלות. אנחנו כן מתחייבים לתמונה מלאה ושקופה, כולל היתרונות, החסרונות, העלויות והסיכונים, כדי שתחליטו מתוך הבנה ולא מתוך לחץ.
סקירה מהירה של הנושאים ב-13 הפרקים, לפני תוכן העניינים המלא.
אני מלווה משפחות ומשקיעים בקפריסין על בסיס יומיומי, ורואה בכל שנה עסקאות מצוינות לצד כאלה שפחות התאימו לרוכשים. המדריך הזה נכתב כדי לשתף את מה שלמדנו מהשטח. איתי ארז, מייסד Winest Group
תוכן העניינים
שלושה עשר פרקים, כל אחד עונה על שאלה אחרת. אפשר לקרוא מהתחלה ועד הסוף, ואפשר לקפוץ ישר לפרק שרלוונטי לכם.
המדריך מתעדכן בהתאם לשינויים בשוק ובחקיקה. כל הנתונים והמחירים נכונים לשנת 2026.
פרק 1
אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא לחשוב שרכישת נדל"ן בקפריסין מתאימה לכל אחד. מה שנכון למשקיע שמחפש הכנסה משכירות לא בהכרח יתאים למשפחה שמתכננת מעבר בעתיד או למי שמחפש בית נופש.
לאורך השנים ליווינו יותר מ־200 משפחות ומשקיעים, וכל אחד מהם הגיע עם מטרה אחרת: השקעה לטווח ארוך, פיזור תיק ההשקעות, בית למגורים או תכנון עתידי. לכן לפני שבוחרים נכס, חשוב להבין מה בכלל המטרה שלכם.
אם אתם מחפשים לגוון את תיק ההשקעות, לייצר הכנסה משכירות ולהחזיק נכס במדינה אירופאית במרחק טיסה קצר מישראל. היתרון כאן הוא לא רק התשואה השוטפת, אלא גם פיזור סיכונים מחוץ לשוק הישראלי.
יש משפחות שרוכשות נכס מתוך מחשבה על מעבר עתידי, גם אם הוא לא מתוכנן לשנה הקרובה. במקרים כאלה הנכס משמש בתחילה כהשקעה ומושכר, ובהמשך הופך לבית מגורים.
מי שמעוניין ליהנות מנכס פרטי מספר פעמים בשנה, ובשאר הזמן להשכיר אותו דרך חברת ניהול מקומית. מתאים בעיקר באזורים עם ביקוש תיירותי, בכפוף לרגולציה המקומית.
רכישת נכס בקפריסין היא החלטה משמעותית. חשוב להתאים את סוג הנכס, המיקום ואסטרטגיית ההשקעה למטרות שלכם, ולא להפך.
לאורך השנים ליווינו משפחות, משקיעים ובעלי עסקים עם צרכים שונים לחלוטין. הכרטיסים הבאים יעזרו לכם להבין באיזה פרופיל אתם נמצאים ומה בדרך כלל נכון לבחון.
לא מעט רוכשים מגיעים אלינו בטוחים שהם יודעים איזה נכס הם רוצים. זוג שהגיע לרכוש דירה להשקעה הוא דוגמה טובה: אחרי שירדנו לעומק המטרה והתקציב, הם רכשו בסופו של דבר בית פרטי בפאפוס ועברו לגור בו.
לכן אנחנו לא מתחילים בחיפוש נכסים, אלא בשאלה: מה אתם באמת מנסים להשיג?
איתי ארזפרק 2
זו אחת השאלות הראשונות שאני נשאל כמעט בכל שיחה, והתשובה דורשת הסתכלות רחבה יותר מנתוני המחירים בלבד. המחירים בקפריסין אכן עלו בשנים האחרונות, בעיקר בערים המרכזיות, אבל השוק עדיין נשען ברוב המקומות על ביקוש אמיתי ולא על ספקולציה.
התשובה הקצרה: כן, אבל לא מפני שקפריסין זולה כפי שהייתה. ההזדמנות היום נמצאת בבחירת העיר, האזור וסוג הנכס שמתאימים לביקוש אמיתי, ולא בעצם הכניסה לשוק.
מקור: מדד מחירי הנכסים למגורים של הבנק המרכזי של קפריסין, רבעון ראשון לשנת 2026. הפער בין דירות לבתים הוא הנתון החשוב כאן: מי שמשווה "מחירים בקפריסין" כמספר אחד מפספס את התמונה. מדובר במדד ארצי, והקצב משתנה בין עיר לעיר ובין סוגי נכסים.
בניגוד למה שנהוג לחשוב, השוק בקפריסין אינו נשען רק על תיירות עונתית. יש כמה גורמים שמייצרים ביקוש יציב לאורך כל השנה.
חברות הייטק, פינטק וטכנולוגיה העבירו חלק מפעילותן לקפריסין, בעיקר ללימסול. יחד איתן הגיעו אלפי עובדים ומשפחות שזקוקים למגורים, וזה מייצר ביקוש יציב הן לשכירות והן לרכישה.
באזורים המרכזיים קצב הבנייה לא תמיד מדביק את קצב הרכישות, וזה יוצר לחץ טבעי על המחירים ועל שוק השכירות. חשוב לסייג: מדובר בנכסים חדשים במיקומים מרכזיים, לא בפרברים.
מס החברות בקפריסין עומד על 15% נכון לשנת 2026. לצד פעילות בינלאומית ושירותים עסקיים מפותחים, הדבר תומך במעבר של חברות ועובדים לאי ומגדיל את הביקוש למגורים. חשוב להדגיש שהשפעת מערכת המס על כל אדם תלויה במבנה הפעילות ובמעמד המס האישי שלו.
פחות משעת טיסה, אנגלית כשפה נפוצה, אקלים ים תיכוני ואיכות חיים גבוהה. כל אלה הופכים את קפריסין לא רק ליעד השקעה, אלא גם לפתרון עבור משפחות שמחפשות בית שני או תוכנית לעתיד.
הביקוש לא מתנהג באותו אופן בכל האי. לימסול, לרנקה ופאפוס פונות לקהלים שונים ומציעות רמות מחיר ואסטרטגיות שונות. בפרק הבא נשווה ביניהן לעומק.
כן, כאשר העסקה מתאימה למטרה, לתקציב ולרמת הסיכון שלכם. שוק שעולה אינו הופך כל נכס להשקעה טובה.
וצריך להכיר גם את הצד השני: במהלך שנת 2025 מספר יחידות הדיור המתוכננות במסגרת היתרי הבנייה עלה ב-42.7%, כלומר בשנים הקרובות ייכנס לשוק היצע חדש. לכן חשוב לבדוק כמה יחידות מתוכננות בסביבת הנכס, ולא רק את הביקוש הקיים היום.
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של קפריסין, נתוני היתרי בנייה לשנת 2025.
אנחנו לא רק מלווים רוכשים. אני יזם של חמישה פרויקטים בקפריסין, בהיקף של כ-75 יחידות דיור בתכנון ובביצוע.
חלק מהפרויקטים נמצאים בשלבי תכנון ורישוי מול הרשויות המקומיות, וחלקם כבר בביצוע. המשמעות היא שאנחנו עוברים בעצמנו את אותו תהליך שאנחנו מלווים בו לקוחות, ומהצד שבו הכסף בסיכון: בדיקות משפטיות, היתרי בנייה, משא ומתן מול מוכרים וקבלנים, ולוחות זמנים שלא תמיד עומדים בעצמם. חלק מהתובנות במדריך הזה נלמדו על הכסף שלנו, לא של מישהו אחר.
ומיד נענה על השאלה שעולה כאן: הליווי שלנו מתבסס על נכסים בשוק הפתוח ולא על הפרויקטים שלנו. ברוב המקרים אנחנו כלל לא מציעים אותם ללקוחות חדשים, אלא רק למי שכבר רכש איתנו נכס בעבר. וכשאנחנו כן מציגים פרויקט שאנחנו צד בו, אנחנו אומרים את זה מראש.
פרק 3
אין עיר אחת שהכי כדאי להשקיע בה בקפריסין. יש עיר שמתאימה לאסטרטגיה שלכם.
לימסול מתאימה למי שמחפש שוכרים יציבים לאורך כל השנה. לרנקה למי שמחפש מחיר כניסה נגיש ואופק של חמש עד עשר שנים. פאפוס למי שרוצה לשלב איכות חיים, שימוש אישי והשכרה.
רוב המשקיעים והרוכשים הישראלים מתמקדים בשלוש הערים האלה. לכל אחת מהן אופי שוק שונה, קהל שוכרים אחר ורמת מחירים אחרת, ולכן דירה להשקעה בקפריסין נראית אחרת לגמרי בכל אחת מהן.
אותו תקציב יכול להוביל לדירת שני חדרי שינה חדשה בלרנקה, לחדר שינה וסלון במיקום מרכזי בלימסול, או לדירה בכפרי פאפוס עם אפשרות לשימוש אישי. ההבדל הוא לא רק בגודל הנכס, אלא במי שישכור אותו וכמה זמן ייקח למצוא אותו.
שוק שכירות בינלאומי שנשען על ההייטק, הפיננסים והספנות. ההבדל המרכזי שלה הוא לא בגובה התשואה, אלא בקלות למצוא שוכר.
למדריך השקעות נדל"ן בלימסול ←
מחיר הכניסה הנמוך ביותר מבין שלוש הערים, בעיר חוף עם שדה התעופה הראשי של האי. כ-40% מהמשפחות שאנחנו מלווים גרות כאן.
למדריך השקעות נדל"ן בלרנקה ←
הגמישות הגדולה ביותר בין שימוש אישי להשכרה, עם קהילה בינלאומית גדולה. מנגד, עונתיות גבוהה יותר באזורים התיירותיים.
למדריך נדל"ן בפאפוס ←חדר שינה וסלון באזור מרכזי, קרוב לאזור המשרדים. שכירות: €1,400–€1,800.
שני חדרי שינה במתחם עם בריכה, ולעיתים שלושה. שכירות: €1,200–€1,600.
שני חדרי שינה בירוסקיפו, או חדר שינה בקאטו פאפוס. שכירות: €1,400–€1,700.
לפני שבוחרים עיר, יש עוד ארבע החלטות. הקדשנו להן מדריך שלם שמבוסס על עסקאות אמיתיות שליווינו, עם המספרים המלאים של כל אחת:
טווחי התשואה הם ברוטו משכירות לטווח ארוך, לפני דמי ועד, ביטוח, תחזוקה, ניהול ותקופות ללא שוכר. מחירי הכניסה מתייחסים לדירה חדשה עם חדר שינה וסלון, לפני מע"מ והוצאות נלוות. פירוט מחירי דירות בקפריסין לפי סוג נכס ומספר חדרים מופיע בפרק הבא.
פרק 4
המחירים משתנים בצורה משמעותית בין הערים, בין שכונות באותה עיר, ואפילו בין שני פרויקטים סמוכים. המיקום, גודל הנכס, הקרבה לים, איכות הבנייה, זהות היזם, שלב הפרויקט ורמת הביקוש באזור, כל אלה יכולים להזיז את המחיר בעשרות ואף במאות אלפי אירו.
לכן לא נציג כאן "מחיר ממוצע", שעלול להטעות. במקום זה ריכזנו את טווחי המחירים שאנחנו פוגשים בפועל בשוק, נכון לשנת 2026.
| עיר | דירת חדר שינה וסלון, חדשה | דירת 2 חדרי שינה וסלון, חדשה | בית פרטי, 3 חדרי שינה, סלון ובריכה, מגרש מ-300 מ"ר |
|---|---|---|---|
| לימסול | €210,000 עד €280,000 | €300,000 עד €500,000 | €550,000 עד €800,000 |
| פאפוס | €150,000 עד €230,000 | €240,000 עד €350,000 | €440,000 עד €600,000 |
| לרנקה | €140,000 עד €210,000 | €190,000 עד €280,000 | €380,000 עד €500,000 |
חשוב לדעת: הטווחים מבוססים על עסקאות ומחירי שוק שאנחנו פוגשים בפועל, נכון לשנת 2026. המחיר הסופי מושפע מהמיקום המדויק, מהקרבה לים, מאיכות הבנייה, מגודל המגרש, ממתקני הפרויקט, משלב הבנייה, מסטטוס הטאבו ומתנאי העסקה. יש להתייחס לטווחים האלה כאינדיקציה כללית ולא כמחיר מחייב.
אותו תקציב יכול להוביל לאפשרויות שונות לחלוטין לפי העיר, השכונה, סוג הנכס ואסטרטגיית ההשקעה. לכן חשוב להבין לא רק כמה כסף עומד לרשותכם, אלא מה מטרת הרכישה.
חשוב לדעת: החלוקה לפי תקציב נועדה לתת תמונת כיוון בלבד. בפועל, אותו סכום יכול להוביל לאפשרויות שונות לחלוטין לפי העיר, השכונה, סוג הנכס, מצב הטאבו, שלב הבנייה והאסטרטגיה שלכם.
אחת השאלות שאני שומע הכי הרבה היא איך ייתכן ששתי דירות באותה עיר נמכרות בהפרש של יותר מ-100,000 אירו. התשובה היא שהמחיר נקבע על ידי שילוב של גורמים, ולא רק לפי העיר שבה הנכס נמצא.
הגורם המשפיע ביותר. לעיתים מרחק של כמה מאות מטרים, קרבה למרינה, למרכז העיר או לבית ספר בינלאומי משנה משמעותית גם את מחיר הרכישה וגם את הביקוש לשכירות.
נכסים חדשים מתומחרים גבוה יותר, אך מציעים מפרט מודרני, אחריות קבלן ועלויות תחזוקה נמוכות בשנים הראשונות. נכס יד שנייה יכול להציע מחיר רכישה נמוך יותר ולעיתים תשואה מיידית גבוהה יותר.
לא כל פרויקט חדש דומה לאחר. בריכה, חדר כושר, לובי מעוצב, חניה פרטית ומחסן משפיעים על המחיר ועל היכולת להשכיר בעתיד. גם זהות היזם משפיעה: מי שיש לו מוניטין ויכולת מסירה מוכחת מתמחר לעיתים גבוה יותר, ומעניק בתמורה ודאות גבוהה יותר לאורך התהליך.
לכל אזור יש קהל שוכרים שונה. באזורים מסוימים הביקוש מגיע ממשפחות מקומיות, באחרים מחברות בינלאומיות, ובאזורים תיירותיים מתיירים ומהשכרה לטווח קצר.
נכס בשלב תכנון או בנייה מוקדם מתומחר בדרך כלל נמוך יותר מנכס מוכן למסירה. סטטוס הטאבו ותנאי התשלום משפיעים גם הם על המחיר ועל רמת הסיכון.
מעבר למאפייני הנכס עצמו, המחירים מושפעים מהיקף הבנייה באזור, מקצב הפיתוח ומהביקוש של תושבים מקומיים וזרים. לכן נכס זול יותר אינו בהכרח עסקה טובה יותר. צריך לבדוק מה מקבלים במחיר, מי צפוי להשתמש בנכס, ומה העלויות שיתווספו אחרי הרכישה.
בישראל, תקציב של שלושה עד ארבעה מיליון שקלים מוביל ברוב המקרים לדירה בבניין בעיר מרכזית. באותו תקציב בקפריסין אפשר להגיע לבית פרטי עם חצר, ולעיתים גם בריכה, בלרנקה או בפאפוס.
ההשוואה הזו לא נועדה לומר שקפריסין תמיד עדיפה. היא נועדה להסביר למה משפחות ומשקיעים ישראלים בוחנים את האי מלכתחילה: מחיר כניסה נמוך יותר עבור סוג נכס שבישראל דורש תקציב אחר לגמרי.
פרק 5
התשובה שלי כמעט תמיד זהה: אין סוג נכס אחד שמתאים לכולם. הנכס הנכון הוא זה שמתאים למטרת הרכישה, לתקציב, לאופק ההשקעה, לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ולאופן שבו אתם מתכננים להשתמש בנכס בעתיד.
לאורך השנים ראינו שמי שמתחיל מבחירת הנכס בדרך כלל בוחר פחות נכון, ומי שמתחיל מהמטרה שלו מגיע כמעט תמיד לנכס שמתאים לו הרבה יותר.
חשוב להבין: בחירת נכס כוללת שתי החלטות שונות. הראשונה היא סוג הנכס: דירה, בית פרטי, וילה או קרקע. השנייה היא מצב הנכס: חדש או יד שנייה. כאן נציג את האפשרויות המרכזיות בקצרה, ואת ההשוואה המלאה בין נכס חדש לנכס יד שנייה נציג בפרק 7.
דירות חדשות הן אחת מאפשרויות הרכישה המבוקשות בקרב משקיעים ורוכשים זרים בקפריסין. הפרויקטים החדשים מציעים בדרך כלל סטנדרט בנייה גבוה, מפרט מודרני, חניה פרטית ומחסן, ולעיתים גם בריכה או חדר כושר. מחיר הכניסה נגיש יותר מבית פרטי.
חשוב לדעת: לא כל פרויקט חדש הוא השקעה טובה. לפני הרכישה יש לבדוק את היזם, לוחות הזמנים, היתרי הבנייה, המפרט הטכני והמיקום המדויק בתוך הפרויקט. להרחבה על רכישת נכס חדש בקפריסין
לא מעט מהעסקאות הטובות שפגשנו לאורך השנים היו דווקא בדירות יד שנייה. מחיר הרכישה נמוך יותר, אפשר להתחיל לקבל שכירות כמעט מיד, ולעיתים שיפוץ נקודתי משביח את הנכס משמעותית.
חשוב לדעת: רכישת יד שנייה מחייבת בדיקות יסודיות יותר: מצב המבנה, גיל הבניין, איכות התחזוקה, מצב הטאבו והוצאות ועד. ההשוואה המלאה בין חדש ליד שנייה נמצאת בפרק 7, ובהרחבה במאמר על רכישת דירה יד שנייה בקפריסין.
בשונה מדירות, כאן הדגש הוא פחות על מקסום התשואה השוטפת ויותר על איכות החיים. חצר פרטית, בריכה, פרטיות מלאה ומרחב גדול יותר הופכים את הבתים למבוקשים במיוחד בקרב משפחות ברילוקיישן.
חשוב לדעת: תחזוקת בית פרטי כוללת בדרך כלל גינה, בריכה ולעיתים עלויות נוספות שאין בדירות. כדאי לכלול אותן כבר בשלב התכנון.
דירת נופש היא בדרך כלל דירה או יחידה במיקום תיירותי, שמיועדת לשימוש אישי ולצד זאת להשכרה לטווח קצר. נפוצה באזורים תיירותיים כמו קאטו פאפוס, יוניברסל וחלקים מסוימים בלימסול. כשהמיקום נכון וחברת הניהול מקצועית, אפשר ליהנות מהכנסה גם בתקופות שבהן אינכם נמצאים בנכס.
חשוב לדעת: התשואה כאן תלויה במיוחד במיקום, באיכות הניהול, בעונתיות התיירות וברגולציה המקומית על השכרה קצרת טווח.
רכישת קרקע היא סוג השקעה אחר לחלוטין. המטרה כאן בדרך כלל אינה הכנסה משכירות אלא עליית ערך או פיתוח. יחד עם זאת, מדובר בתחום שמצריך ידע וניסיון: הליכי תכנון, שינויי ייעוד והיתרי בנייה יכולים להימשך זמן רב.
חשוב לדעת: לפני רכישת קרקע יש לבדוק זכויות בנייה, ייעוד הקרקע, תשתיות קיימות, תוכניות עתידיות וסוגיות משפטיות.
נכון למועד כתיבת המדריך בשנת 2026, בחנו בפאפוס בית פרטי עם שלושה חדרי שינה וסלון, במרחק של כ-400 מטר מקו החוף, סביב 530,000 אירו. באזור ירוסקיפו, ליד בתי הספר, פרויקט של קבלן מוכר הציע בית דומה בשלושה חדרי שינה וסלון סביב 450,000 אירו.
אותו סוג נכס, אותה עיר, פער של כ-80,000 אירו. ההבדל הוא המרחק מהים וקהל היעד: הראשון פונה גם לשוק הנופש, השני למשפחות שגרות בעיר כל השנה.
אנשים מתאהבים בנכס לפני שהם מבינים אם הוא באמת מתאים למטרה שלהם. ראיתי משקיעים שהתעקשו לקנות בית פרטי כי הוא נראה מרשים יותר, בזמן שדירה חדשה הייתה מתאימה הרבה יותר לאסטרטגיה שלהם. וראיתי משפחות שכמעט רכשו דירת השקעה קטנה, בזמן שבית פרטי היה מעניק להן איכות חיים טובה בהרבה.
לכן אצלנו סדר העבודה תמיד זהה:
פרק 6
זה הטווח שאנחנו מעדיפים לבחון כנקודת פתיחה לעסקת מגורים יציבה, לפני מימון, מס אישי ועליית ערך.
רוב המשקיעים חושבים שהתשובה היא כמה כסף נכנס בכל חודש. בפועל, השקעת נדל"ן מוצלחת בקפריסין מורכבת משני מנועי רווח, ומי שמסתכל רק על אחד מהם רואה חצי מהתמונה.
ההכנסה מהשכרת הנכס. זה החלק היציב והצפוי יותר, והוא מה שמכסה את ההוצאות ומייצר תזרים. חשוב להבחין בין תשואה ברוטו, לפני הוצאות, לבין תשואה נטו, שהיא מה שבאמת נשאר בכיס.
השינוי בשווי הנכס לאורך השנים. בעסקאות מסוימות עליית הערך מהווה חלק משמעותי מהרווח הכולל, אבל היא אינה מובטחת ומתממשת רק במכירה.
הטווח הכללי בשכירות ארוכת טווח הוא 5% עד 6% ברוטו, ובתוכו יש הבדלים בין הערים. הנתונים מבוססים על עסקאות שליווינו בפועל ועל טווחי השוק שאנחנו רואים, נכון לשנת 2026.
ברוטו ולא נטו: הטווחים כאן הם תשואה ברוטו משכירות לטווח ארוך, לפני דמי ועד, אגרות עירוניות, ביטוח, ניהול, תחזוקה ותקופות ללא שוכר. התשואה נטו תמיד נמוכה יותר, ובהמשך הפרק נראה בדיוק בכמה. בשכירות לטווח קצר אפשר להציג הכנסה גבוהה יותר ברוטו, אבל התוצאה נטו תלויה בתפוסה, בעונתיות, בניקיון, בעמלות הפלטפורמה ובבלאי, ולכן לא נכון להציג לה אחוז אחד.
לקוח רכש דירת יד שנייה באזור יוניברסל בפאפוס. השכירות החודשית שהוא מקבל עומדת על 1,200 אירו, כלומר 14,400 אירו בשנה.
אבל 6% זה המספר שקל להציג בפרסום, לא המספר שנשאר בכיס. בואו נראה מה קורה לאותה עסקה בדיוק כשמחשבים אותה עד הסוף.
יש שתי נוסחאות, ולא אחת. תשואה ברוטו היא ההכנסה השנתית לפני הוצאות, חלקי עלות ההשקעה הכוללת. תשואה נטו היא ההכנסה השנתית אחרי הוצאות, חלקי אותה עלות. הטעות הנפוצה היא לחשב רק מול מחיר הנכס ולהתעלם מהכסף הנוסף שהושקע. אלה אותם 240,000 האירו מהמקרה שלמעלה, שלב אחר שלב.
למה זה חשוב: אותה עסקה בדיוק יכולה להיקרא 6% או 5.18%, תלוי איך מחשבים. כשמישהו מציג לכם אחוז תשואה, השאלה הראשונה צריכה להיות מה נכנס לחישוב ומה הושמט ממנו.
כדי לחשב תשואה צריך לדעת כמה הנכס באמת מכניס. אלה טווחי השכירות החודשיים שאנחנו רואים בשוק, לפי עיר, סוג נכס ומיקום.
| עיר | סוג הנכס | מיקום | שכר דירה חודשי משוער |
|---|---|---|---|
| לרנקה | דירת 2 חדרי שינה וסלון, חדשה | מקנזי או פיניקודס | €1,400 עד €2,000 |
| לרנקה | דירת 2 חדרי שינה וסלון, חדשה | ליבדיה או אראדיפו | €1,000 עד €1,500 |
| לרנקה | בית פרטי, 3 חדרי שינה, סלון ובריכה | מיקום מרכזי | €2,000 עד €3,500 |
| פאפוס | דירת 2 חדרי שינה וסלון, חדשה | יוניברסל | €1,200 עד €2,000 |
| פאפוס | בית פרטי, 3 חדרי שינה, סלון ובריכה | מיקום מרכזי | €2,000 עד €5,000 |
| לימסול | דירת 2 חדרי שינה וסלון, חדשה | מיקום מרכזי | €1,400 עד €2,200 |
| לימסול | בית פרטי, 3 חדרי שינה, סלון ובריכה | מיקום מרכזי | €2,500 עד €6,000 |
הערה: המחירים משתנים לפי המיקום המדויק, רמת הגימור, הקרבה לים והביקוש באזור. הטווחים הם אינדיקציה ואינם הבטחת שכירות.
כאן נכנסת חשיבה אחרת. משקיע שרוכש נכס על הנייר ומוכן להמתין שנתיים עד שלוש למסירת מפתח עשוי ליהנות מעליית ערך כבר בתקופת הבנייה, כשמחירי הקרקע עולים, הפרויקט מתקדם, הסיכון יורד והביקוש מתחזק. במקרים מסוימים ראינו פערים של 10% עד 20% ואף יותר בין מחיר רכישה מוקדם לבין מחיר השוק במסירה. לא בכל פרויקט ולא בכל אזור, אבל כשבוחרים נכון זה קורה.
לקוח רכש סטודיו בפריים לוקיישן בלימסול בסוף 2023. חודש לפני המסירה, בפברואר 2026, הוא מכר את הנכס.
משפחה רכשה על הנייר בית פרטי בשכונת ירוסקיפו, שלושה חדרי שינה, סלון, בריכה ונוף לים. כשנה וחצי לאחר מכן, עוד לפני מסירת המפתח, כבר הייתה על השולחן הצעת רכישה.
ההשוואה היא בין מחיר הרכישה לבין ההצעה שהתקבלה, שניהם לפני מע"מ ולפני הוצאות עסקה. זו אינדיקציה לשינוי בשווי הנכס, לא רווח שמומש בפועל, שכן הבית לא נמכר. הפער נוצר עוד לפני שהעסקה הושלמה.
ואם הם בוחרים להשאיר את הבית ולהשכיר אותו, התמונה נראית כך:
העלות הכוללת כוללת את המע"מ בשיעור 19% ועוד כ-25,000 אירו על ריהוט, עורך דין, חיבורים והוצאות נלוות. זו הדוגמה הטובה ביותר לכך שרכישה על הנייר יכולה להשתלם: שני מנועי הרווח פועלים כאן במקביל. חשוב לומר שזה מקרה מסוים שמציג תשואה גבוהה מהטווח הרגיל, והוא לא מייצג כל בית פרטי או כל עסקה בפאפוס.
חשוב להבין: עליית ערך אינה מובטחת ולא נכון לבסס עליה את כל ההחלטה. מי שרוכש על הנייר לוקח גם סיכונים אמיתיים: מועד המסירה בפועל, עמידת הקבלן בלוחות הזמנים, איכות הביצוע, אישורי אכלוס והנפקת נסח הטאבו.
הרבה משקיעים מחפשים את אחוז התשואה הגבוה ביותר. אבל נכס שמייצר 7% בבניין ישן לא בהכרח עדיף על נכס חדש שמייצר 5%, כי בנכס החדש יש פחות הוצאות תחזוקה, ביקוש גבוה יותר מצד שוכרים, נזילות טובה יותר במכירה ופוטנציאל טוב יותר לעליית ערך.
התשואה של נכס לא נקבעת רק לפי מחיר הרכישה או גובה השכירות, אלא לפי היחס בין היצע הדירות לבין הביקוש למגורים באזור. לכן, לפני שאנחנו ממליצים על השקעה, אנחנו בודקים הרבה מעבר לנכס עצמו:
בלימסול, לדוגמה, יש אזורים שבהם מתוכננות מאות ואף אלפי יחידות דיור חדשות, ושם אנחנו בודקים בזהירות אם הביקוש יספיק להדביק את ההיצע. מנגד, באזורים שבהם נבנים מתחמי משרדים לחברות בינלאומיות נוצרים מקומות עבודה חדשים והביקוש למגורים בסביבה גדל. לעיתים דווקא שם נמצאות ההזדמנויות המעניינות ביותר.
איתי ארז
פרק 7
רוכשים רבים מתחילים בשאלה אם עדיף לקנות נכס חדש מקבלן או נכס יד שנייה. בפועל, זו אינה החלטה בין טוב לרע. אלה שני מסלולי רכישה שונים, וכל אחד מהם מתאים למטרה, לתקציב ולרמת סיכון אחרת.
התשובה הקצרה: נכס חדש יכול להתאים למי שמחפש מפרט מודרני, תחזוקה נמוכה ופוטנציאל השבחה בתקופת הבנייה. נכס יד שנייה יכול להתאים למי שמחפש נכס קיים, אפשרות להכנסה מהירה יותר ומחיר כניסה שעשוי להיות נוח יותר.
ורגע לפני ההשוואה, הגדרה שחשוב להכיר: "נכס חדש" בקפריסין אינו נקבע לפי גיל הבניין אלא לפי אספקה ראשונה מקבלן או מיזם, החייבת במע"מ. כלומר גם דירה שנבנתה לפני שנתיים ולא נמכרה עדיין נחשבת חדשה. "יד שנייה" הוא נכס שכבר היה בבעלות או בשימוש.
אתם רוצים לראות את הנכס בפועל לפני שקונים, מחפשים מיקום מבוסס או שטח גדול יותר, ומעדיפים להתחיל לקבל שכירות סמוך לרכישה. במקרים רבים גם מחיר הכניסה נוח יותר והתשואה המיידית גבוהה יותר.
אתם מסתכלים על הביקוש העתידי, רוצים סטנדרט מודרני שמושך שוכרים בינלאומיים, מעדיפים תחזוקה נמוכה ופריסת תשלומים, ומחפשים פוטנציאל לעליית ערך.
שבעה קריטריונים שאנחנו בודקים בכל עסקה, נכון לשנת 2026.
| קריטריון | נכס חדש | נכס יד שנייה |
|---|---|---|
| תשואה מיידית | בנכס שנרכש על הנייר ההכנסה מתחילה רק אחרי השלמת הבנייה והמסירה. נכס חדש מוכן יכול לעיתים להיות מושכר סמוך לרכישה. | נכס פנוי ובמצב תקין יכול לעיתים להיות מושכר סמוך להשלמת הרכישה. נכס עם שוכר קיים או שדורש שיפוץ יתעכב. |
| קהל היעד לשכירות | שוכרים שמעדיפים מפרט מודרני, יעילות אנרגטית ותחזוקה נמוכה. | שוכרים שמעדיפים מיקום מבוסס, שטח גדול יותר או מחיר שכירות נוח. |
| מחיר הרכישה | עשוי להיות גבוה יותר, במיוחד בפרויקט חדש ובמפרט גבוה. | עשוי להיות נמוך יותר, אבל צריך להביא בחשבון שיפוץ, תיקונים והשבחה. |
| ודאות | הרוכש מסתמך על תוכניות, מפרט, הדמיות והתחייבויות חוזיות. | אפשר לבדוק את הדירה, הבניין, הסביבה והביקוש הקיים לפני ההחלטה. |
| עלויות נוספות | מע"מ בשיעור 19%. שיעור מופחת של 5% חל רק על מגורים עיקריים וקבועים לפי תנאי החוק, ולא על נכס שנרכש להשקעה או להשכרה. בנוסף עורך דין, חיבורים ותשלומים נלווים. | אין מע"מ, אבל עשויים לחול דמי העברה (Transfer Fees) לפי שווי הנכס, ברוב המקרים בהפחתה של 50%. פירוט המדרגות מופיע בפרק המיסים. לעיתים נוספות גם עלויות שיפוץ ותיקונים. |
| פריסת תשלומים | בדרך כלל כן, לפי התקדמות הבנייה, מה שמאפשר ניהול תזרים נוח יותר. | בדרך כלל לא. התשלום מתבצע במועד הרכישה או סמוך אליו. |
| תחזוקה | נמוכה בשנים הראשונות, עם אחריות קבלן ומערכות חדשות. | גבוהה יותר, במיוחד בבניינים ישנים. |
| הסיכון העיקרי | עמידת הקבלן בלוחות הזמנים, איכות הביצוע, אישורי אכלוס והנפקת נסח הטאבו. | מצב המבנה וגיל הבניין, מצב הרישום בטאבו, משכנתאות ושעבודים, חובות ועד, חריגות בנייה או שינויים ללא היתר, וזכויות של צדדים שלישיים או חוזה שכירות קיים. |
| פוטנציאל עתידי | השבחה אפשרית בתקופת הבנייה ועם התפתחות האזור, אך תלויה במחיר הכניסה, בהיצע המתחרה ובביקוש העתידי. | תלוי במיקום, בגיל הבניין וביכולת להשביח את הנכס באמצעות שיפוץ או ניהול טוב יותר. |
המיסוי אינו סיבה אוטומטית לבחור חדש או יד שנייה, אבל הוא משנה את העלות הכוללת ולכן חייב להיכנס לחישוב לפני החתימה.
בעסקה חדשה החייבת במע"מ, השיעור הרגיל הוא 19%. שיעור מופחת של 5% עשוי לחול רק כאשר מתקיימים תנאי החוק למגורים עיקריים וקבועים. הוא אינו הטבה רגילה לנכס שנרכש להשקעה או להשכרה.
ברכישה שאינה חייבת במע"מ עשויים לחול דמי העברה (Transfer Fees). כשעסקה חייבת במע"מ, לא נגבים עליה דמי העברה, ולכן שני המסלולים קרובים בעלות הכוללת יותר ממה שנדמה. פירוט המדרגות מופיע בפרק המיסים.
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של קפריסין, היתרי הבנייה שניתנו בשנת 2025 כללו 16,171 יחידות דיור מתוכננות, לעומת 11,329 בשנה שקדמה לה. אלה אינן דירות שכבר הושלמו, אלא אינדיקציה לצנרת האספקה העתידית.
המשמעות למשקיע: היצע חדש עשוי להעלות את רמת המפרט בשוק, אבל גם את התחרות על שוכרים. כשהמחיר והמיקום דומים, נכס חדש עשוי ליהנות מיתרון אצל שוכרים שמעדיפים מפרט מודרני. מנגד, נכס יד שנייה במיקום מבוסס יכול לנצח בזכות שטח, מחיר, זמינות וביקוש שכבר קיים.
לכן משווים נכסים ספציפיים ולא רק שנת בנייה, ובודקים כמה יחידות נבנות באזור הספציפי ומי צפוי לשכור אותן.
לקוח הגיע אליי עם החלטה מוכנה: רק יד שנייה, כי זה זול יותר. הוא ממש התעקש. אמרתי לו שהוא מגיע לסיור של כמה ימים, ושחבל לבזבז אותו על כיוון אחד, אז נראה גם וגם.
הוא ראה כמה נכסי יד שנייה משופצים, ובמקביל דיבר עם אנשי מקצוע בשטח. שם התמונה השתנתה: הוא הבין שבנכסים ישנים יש לא מעט בלת"מים שלא רואים בביקור אחד, ושהקהל שהוא כיוון אליו, אנשי הייטק, בכלל מעדיף דירות חדשות.
אחרי שראינו נכס חדש בשלב בנייה, הוא החליט להתקדם איתו. היום הנכס מושכר בתשואה כמעט זהה לזו של נכסי היד שנייה שבחן, אבל לשוכר מההייטק, בדירה חדשה ועם תשתיות חדשות.
וזה בדיוק העניין: הוא לא ויתר על התשואה. הוא פשוט קיבל אותה עם פחות הפתעות. לו היינו מתחילים מהמסקנה שלו, הוא היה קונה נכון פחות.
איתי ארז
פרק 8
מחיר הנכס הוא רק חלק מהעלות הכוללת. לצדו יש מיסים, שכר טרחת עורך דין, ריהוט, חיבורים, ביטוח ולעיתים דמי ניהול. מהניסיון שלנו, כ-20% מהאנשים שמגיעים לשיחת הייעוץ הראשונה אינם מודעים לכל ההוצאות הנלוות.
חלקם קראו מדריכים, חלקם ראו מודעות ואפילו שוחחו עם אנשי מקצוע, אבל רק בשיחה איתנו הם מבינים שצריך לקחת בחשבון גם מע"מ, שכר טרחת עורך דין, ריהוט, חיבורי מים וחשמל וביטוח. לכן אנחנו מקפידים לבנות תמונת עלויות מלאה כבר בשיחה הראשונה, גם כשהמשמעות היא להגדיל מעט את התקציב.
התשובה תלויה בסוג הנכס, וזה ההבדל המהותי ביותר בין השניים: נכס אחד חייב במע"מ, השני בדמי העברה, ואף פעם לא בשניהם על אותה עסקה.
שיעור רגיל של 19%. שיעור מופחת של 5% חל רק על מגורים עיקריים וקבועים ובכפוף לתנאי החוק, ולא על נכס שנרכש להשקעה או להשכרה. בעסקה החייבת במע"מ לא נגבים דמי העברה.
אין מע"מ כלל. במקומו משולמים דמי העברת בעלות (Transfer Fees) בעת רישום הנכס על שם הקונה בלשכת המקרקעין, לפי שווי הנכס.
נכון לשנת 2026, הזכאות נקבעת בעיקר לפי מחיר הנכס וגודלו.
| מחיר או שטח הנכס | שיעור המע"מ | הערות |
|---|---|---|
| עד €350,000 ועד 130 מ"ר | 5% | בכפוף לעמידה בתנאי החוק למגורים עיקריים וקבועים |
| €350,000 עד €475,000, או 130 עד 190 מ"ר | 5% ועוד 19% | 5% עד התקרה ו-19% על החלק היחסי שמעליה |
| מעל €475,000 או מעל 190 מ"ר | 19% | מע"מ מלא על מלוא העסקה |
חשוב לדעת: נכסים שתוכניות הבנייה שלהם הוגשו לפני אוקטובר 2023 כפופים במקרים מסוימים להסדר הישן של המע"מ. בנוסף, הממשלה הקפריסאית ממשיכה לבחון שינויים בתחום. לכן חובה לוודא את הזכאות מול עורך דין מקומי לפני חתימה על העסקה.
| שווי הנכס | שיעור דמי ההעברה |
|---|---|
| עד €85,000 | 3% |
| €85,001 עד €170,000 | 5% |
| מעל €170,000 | 8% |
שני דברים שמקטינים משמעותית את התשלום בפועל: ברוב המכריע של עסקאות יד שנייה קיימת הנחה של 50% על דמי ההעברה. ובנוסף, כששני רוכשים קונים את הנכס יחד, החישוב מתחלק ביניהם, ולכן שני הרוכשים נכנסים למדרגות נמוכות יותר והמס הכולל יורד.
כדי להבין את התמונה המלאה, ניקח דירת 2 חדרי שינה חדשה בפאפוס במחיר של €300,000, המיועדת להשכרה לטווח ארוך.
שימו לב למה שקרה כאן: מודעה על דירה ב-€300,000 הופכת בפועל להשקעה של כ-€371,650, פער של כמעט 24%. בחלק מהמקרים אפשר לקבל משכנתא מבנק מקומי, כך שלא נדרש לשלם את מלוא הסכום מהון עצמי. התרחיש הזה הוא המחשה המבוססת על עלויות שאנחנו פוגשים בשטח, ולא הצעת מחיר.
המיסוי בקפריסין אינו מסתיים ביום הרכישה. אחרי שהעסקה הושלמה, נכנסים לתמונה המיסוי על ההכנסות ועל מכירה עתידית. אלה שלושת הדברים שמשקיעים ישראלים מופתעים מהם לטובה:
הכנסה שנתית משכירות עד לסכום הזה לאדם פטורה ממס הכנסה בקפריסין. הדיווח לרשויות עדיין נדרש, וחל גם היטל הבריאות GESY בשיעור 2.65%.
נגבה רק על הרווח הנקי, אחרי קיזוז עלויות הרכישה וההשבחה, ולא על סך התמורה. בנוסף קיים פטור אישי חד פעמי לכל אדם לאורך חייו, בסך €30,000 במכירת נכס.
נכון להיום אין בקפריסין מס ירושה על נדל"ן. עבור משפחות שרוכשות נכס כחלק מתכנון ארוך טווח, זה יתרון משמעותי.
זו אחת השאלות שאנחנו נשאלים כמעט בכל שבוע. משקיעים רבים חושבים שאם שילמו את כל המיסים בקפריסין, מבחינתם התהליך הסתיים. בפועל, עבור תושבי ישראל ייתכנו גם חובות דיווח או השלכות מס בישראל, בהתאם לנסיבות האישיות של כל משקיע.
בישראל קיימים מסלולי מיסוי שונים על הכנסות משכירות מחו"ל, וכשמדובר בהכנסות מנכס בחו"ל אפשר לבחור למשל במסלול של 15% על ההכנסה, בכפוף להוראות החוק ולתנאי הניכויים. הבחירה תלויה במעמד המס שלכם, בגובה ההכנסה ובאמנת המס בין המדינות.
| נתון | קפריסין | ישראל |
|---|---|---|
| הכנסה שנתית משכירות | €35,000 | €35,000 |
| מספר בעלי הנכס | 2 | 2 |
| הכנסה לכל בעל נכס | €17,500 | €17,500 |
| מס הכנסה | €0 | €5,250 |
| היטל בריאות GESY | €927.50 | לא רלוונטי |
| סך הכל מס משולם | €927.50 | €5,250 |
זו דוגמה להמחשה בלבד. בקפריסין ההכנסה מתחלקת בין שני בעלי הנכס, וכל אחד נשאר מתחת לתקרת הפטור. החישוב הישראלי מבוסס על מסלול של 15% על הכנסות שכירות מחו"ל. גובה המס בפועל תלוי במעמד המס של המשקיע, במסלול שנבחר, באמנת המס ובנסיבות האישיות, ולכן חשוב לבדוק את התמונה המלאה מול רואה חשבון שמתמחה במיסוי בינלאומי.
הרבה אנשים מגיעים אליי ואומרים לי מה התקציב שלהם. אבל ברוב המקרים זה התקציב הכולל שעומד לרשותם, כל הכסף שיש להם לעסקה הזאת. ואם נחפש נכס במחיר הזה בדיוק, המע"מ, עורך הדין והריהוט פשוט לא ייכנסו לתוכו.
אם התקציב הכולל הוא 300,000 אירו, אנחנו לא מחפשים נכס ב-300,000 אירו. אנחנו מחשבים אחורה מהסכום הזה: כמה יישאר למע"מ, לעורך דין, לריהוט, לחיבורים ולרזרבה, ורק מה שנשאר הוא המחיר שבו מחפשים.
לכן אני מבקש את כל המספרים לפני החתימה. המספר החשוב הוא לא מחיר הנכס, אלא כמה כסף יוצא בפועל עד שהנכס מוכן להשכרה.
איתי ארזהשקעות נדל״ן בקפריסין מתחילות בהחלטה מסודרת, לא ברשימת פרויקטים. לפני שמקבלים הצעות, כדאי להכין בריף קצר שיאפשר להשוות נכסים לפי אותם כללים ולהימנע מהתלהבות מנכס שאינו מתאים למטרה.
הגדירו אם אתם מחפשים הכנסה שוטפת, החזקה לטווח ארוך, שימוש אישי חלקי או שילוב ביניהם. ציינו מתי תרצו שהנכס יהיה מוכן לשימוש, כמה זמן אתם מתכננים להחזיק בו ומה יגרום לכם לשקול מכירה. הגדרות אלה משפיעות על בחירת העיר, סוג הנכס ושלב הבנייה.
רשמו תקציב לרכישה לצד רזרבה לעלויות עסקה, מימון, התאמות, ריהוט ותקופת ההתארגנות. אם יש מימון, בדקו כיצד לוח התשלומים משתלב במקורות הכסף שלכם. את היבטי המס מומלץ לבחון בעזרת המדריך למיסוי נדל״ן בקפריסין ועם יועצים מוסמכים שמכירים את נסיבות העסקה.
הגדירו למי הנכס מיועד ומה נדרש ממנו בפועל: מספר חדרים, גישה, חניה, שירותים בסביבה ורמת תחזוקה. במקביל, החליטו כמה מעורבות תרצו לאחר הרכישה ומי יטפל במסירה, שיווק, שוכרים ותקלות. אם אתם עדיין בשלב הסינון, רשימת הנכסים בקפריסין יכולה לשמש בסיס להשוואה לאחר שהקריטריונים ברורים.
סכמו שלושה תנאי חובה, שלושה יתרונות רצויים וקווים אדומים ברורים. לכל נכס בקשו אותה קבוצת מסמכים ונתונים, ורשמו אילו הנחות עדיין דורשות אימות. כך אפשר להגיע לפגישה או לסיור עם שאלות ממוקדות, ולשלב בדיקה משפטית וטכנית עצמאית לפני התחייבות.
פרק 9
רכישת נדל"ן בקפריסין נחשבת לתהליך מסודר, ברור ופשוט יחסית, במיוחד כשעובדים עם אנשי מקצוע מקומיים שמלווים את העסקה. למרות זאת, כמו בכל רכישת נכס, יש מספר שלבים שכדאי להכיר מראש.
מהניסיון שלנו, ככל שהתהליך מתבצע בצורה מסודרת יותר, כך קטן הסיכוי לטעויות, לעיכובים ולהוצאות בלתי צפויות.
לפני שמתחילים לראות נכסים, אנחנו מנסים ביחד להבין מהי מטרת הרכישה. האם אתם מחפשים השקעה שתניב תשואה שוטפת? האם אתם מתכננים רילוקיישן בשנים הקרובות? אולי אתם מחפשים בית נופש, או רוצים ליצור לעצמכם Plan B מחוץ לישראל?
זו אולי נשמעת שאלה פשוטה, אבל בפועל היא משפיעה כמעט על כל החלטה בהמשך: מבחירת העיר, דרך סוג הנכס ועד גובה התקציב.
רק אחרי שמבינים את מטרת הרכישה מתחילים לבחור את האזור המתאים. אחת הטעויות שאנחנו רואים לא מעט היא להתאהב בפרויקט חדש ומרשים, בלי להכיר בכלל את הסביבה שבה הוא נמצא.
אנחנו לא מסתכלים רק על הדירה עצמה, אלא על כל מה שנמצא מסביב:
לפעמים שני פרויקטים שנמצאים במרחק של חמש דקות נסיעה זה מזה מציעים פוטנציאל השקעה שונה לחלוטין.
למרות שאפשר לרכוש נכס גם מרחוק, אנחנו תמיד ממליצים להגיע ולראות את האזור בעיניים. ברוב המקרים הסיור נמשך בין יום אחד לשלושה ימים, ובמהלכו מבקרים במספר שכונות ובמספר נכסים שמתאימים לתקציב ולמטרת הרכישה.
יש מי שמגיע בטוח שהוא רוצה לגור בפאפוס ומגלה שלרנקה מתאימה לו הרבה יותר. אחרים מתכננים לרכוש בית פרטי ובסופו של דבר מבינים שדווקא דירה חדשה עונה טוב יותר על הצרכים שלהם.
אין תחליף למה שרואים ומרגישים בשטח.
רק אחרי שמכירים את האזור מתחילים להשוות בין הנכסים עצמם. בשלב הזה רוב הרוכשים כבר מבינים שהמחיר הוא רק אחד מהשיקולים. לעיתים נכס מעט יקר יותר הוא השקעה טובה יותר בזכות המיקום, איכות הבנייה או פוטנציאל הביקוש.
המטרה היא לא למצוא את הנכס היפה ביותר, אלא את הנכס שמתאים למטרות שהגדרנו בתחילת הדרך.
אחרי שבוחרים נכס, נהוג לחתום על הסכם שמירה (Reservation Agreement) ולהעביר מקדמה. בעסקאות שאנחנו מלווים הסכום נע בדרך כלל בין €5,000 ל-€10,000, אבל הוא משתנה לפי היזם, המוכר ומחיר הנכס. המטרה היא להוריד את הנכס מהשוק ולאפשר לעורך הדין להתחיל בבדיקות המשפטיות, ובמרבית העסקאות הסכום מתקזז ממחיר הרכישה.
הסכם השמירה אינו חוזה המכר, ולכן חשוב לוודא בכתב שלושה דברים לפני שמעבירים כסף: האם הסכום מוחזר ובאילו נסיבות, לכמה זמן בדיוק הנכס נשמר, ומה קורה אם עורך הדין מגלה בעיה בבדיקות.
אחרי חתימת הסכם השמירה מתחיל שלב הבדיקות. עורך הדין בודק בין היתר את הבעלות על הנכס, היתרי הבנייה, מצב הרישום בלשכת הקרקעות, שעבודים, חובות וזכויות נוספות שעלולות להשפיע על העסקה.
רק אחרי שכל הבדיקות מסתיימות לשביעות רצון הצדדים נחתם חוזה המכר (Sale Agreement), והתשלומים מתבצעים בהתאם לסוג העסקה. בשלב הזה מתחיל ההבדל המשמעותי הראשון בין נכס חדש לנכס יד שנייה:
בעסקאות שאנחנו מלווים נהוג לשלם כ-30% ממחיר הנכס במעמד חתימת החוזה, אך מבנה התשלום נקבע במשא ומתן ומשתנה בין עסקאות. לאחר מכן המוכר מסדיר את חובות המס הקשורים לנכס לפני שניתן לקבוע תור להעברת הבעלות בטאבו. אצל אזרח אירופאי התהליך לוקח בדרך כלל בין חודש לחודשיים, ואצל אזרח שאינו אירופאי, כמו ישראלי, נדרשת בקשה מיוחדת לרכישת נכס כ"אדם זר". מהניסיון שלנו הבקשה מאריכה את התהליך בכ-90 יום נוספים, אם כי משך הטיפול משתנה לפי המחוז ולפי המסמכים.
מבנה התשלומים שונה. בפרויקטים שאנחנו עובדים מולם נהוג לשלם כ-30% עד 35% ממחיר הנכס במעמד החוזה, בקיזוז סכום השמירה ששולם קודם, ואת היתרה בכ-5 שלבי תשלום נוספים לפי אבני הדרך שנקבעו בחוזה ולפי התקדמות הבנייה. המשמעות היא שהרוכש לא נדרש לשלם את מלוא הסכום מיד, אלא יכול לפרוס את התשלומים עד למסירת המפתח.
חשוב לדעת: בקפריסין החוזה מופקד לרישום בלשכת הקרקעות (Land Registry) לאחר החתימה. ההפקדה מעניקה לקונה הגנה משמעותית על זכויותיו ומחזקת את מעמדו מול המוכר ומול צדדים שלישיים, עד להעברת הבעלות בפועל.
אחרי השלמת התשלומים והעמידה בתנאי ההסכם מגיע הרגע המיוחל, קבלת המפתח. בשלב זה מבצעים בדיקה של הנכס, מחברים מים וחשמל, רוכשים ביטוח, משלימים ריהוט במידת הצורך ומכינים את הנכס למגורים או להשכרה.
מכאן הדרך כבר תלויה במטרה שלשמה נרכש הנכס: מעבר לקפריסין, השכרה לטווח ארוך או השכרה לטווח קצר.
משך התהליך משתנה לפי סוג הנכס, קצב הבדיקות המשפטיות, זמינות המסמכים וסטטוס הרוכש.
| שלב בתהליך | משך זמן ממוצע |
|---|---|
| חיפוש נכסים וסיור בשטח | יום אחד עד שלושה ימים |
| הסכם שמירה | בדרך כלל באותו יום ועד שלושה ימים |
| בדיקות עורך דין | שבועיים עד ארבעה שבועות |
| חתימת חוזה מכר | לאחר סיום הבדיקות המשפטיות |
| מסירת נכס יד שנייה | בדרך כלל חודש עד ארבעה חודשים |
| מסירת נכס חדש | בהתאם להתקדמות הפרויקט וללוחות הזמנים של הקבלן |
חשוב לדעת: הטווחים בטבלה הם הערכה כללית. בנכס יד שנייה התהליך עשוי להתארך אם נדרש אישור רכישה לרוכש שאינו אזרח אירופאי, ובנכסים חדשים לוחות הזמנים תלויים בהתקדמות הבנייה ובהתחייבויות הקבלן.
מהמשפחות שמגיעות לקפריסין לסיור נכסים משנות לפחות פעם אחת את האזור שבו תכננו לרכוש נכס. לא בגלל שהתכנון היה שגוי, אלא כי אי אפשר להרגיש שכונה מתוך תמונות.
בדיוק בגלל זה אנחנו תמיד ממליצים לא לקבל החלטה לפני שרואים מספר שכונות ומספר סוגי נכסים. יום אחד בשטח שווה יותר מחודש של חיפושים באינטרנט.
איתי ארז
פרק 10
מתוך ליווי של יותר מ-200 משפחות ומשקיעים ברכישת נדל"ן בקפריסין, למדנו שרוב הטעויות אינן מתחילות בחוזה, אלא בהחלטות שמתקבלות עוד לפני שבוחרים נכס. חלקם הגיעו עם ניסיון קודם ואחרים רכשו נכס ראשון בחו"ל, ובכל זאת יש טעויות שאנחנו רואים שוב ושוב.
החדשות הטובות הן שברוב המקרים אפשר להימנע מהן באמצעות תכנון נכון ובדיקות מקדימות.
המיקום הוא אחד הגורמים החשובים ביותר להצלחת ההשקעה, ובקפריסין יש הבדלים משמעותיים בין ערים ואזורים: מבחינת ביקוש לשכירות, סוג האוכלוסייה, תיירות, אוניברסיטאות ופיתוח עתידי.
מה עושים נכון: רואים את האזור בעיניים, בשעות שונות, ומשווים אותו לשניים או שלושה אזורים נוספים לפני שמחליטים.
לפני רכישת נכס בקפריסין חשוב לבצע בדיקה משפטית מלאה באמצעות עורך דין מקומי שמייצג אתכם, ולא את המוכר או הקבלן. הבדיקה כוללת בעלות על הנכס, חובות ושעבודים, אישורי בנייה ובחינה של חוזה הרכישה.
מהניסיון שלנו, נקודת הסיכון מתחילה לעיתים עוד לפני חוזה הרכישה, כשהרוכש מעביר דמי שמירה בלי שנקבע בכתב מתי הכסף מוחזר ומה קורה אם הבדיקה המשפטית מגלה בעיה.
מה עושים נכון: ממנים עורך דין קפריסאי עצמאי מטעם הקונה לפני כל התחייבות, ודורשים שתנאי השמירה וההחזר יופיעו בכתב.
לפעמים משקיעים רואים פרסום של נכסים עם תשואות גבוהות במיוחד, אבל בפועל המספרים אינם תמיד ריאליים. לפני שמקבלים החלטה כדאי לבדוק:
מה עושים נכון: מחשבים תשואה על העלות הכוללת, ובודקים שהשכירות מבוססת על השכרות אמיתיות באזור ולא על הבטחה.
בשנים האחרונות יש בנייה משמעותית במספר אזורים בקפריסין, ולכן חשוב להבין כמה פרויקטים חדשים נמצאים בשלבי בנייה בסביבה. כשיש היצע גדול של דירות חדשות באזור מסוים, זה יכול להשפיע על מחירי המכירה, על מחירי השכירות ועל קצב מכירת הדירות.
מה עושים נכון: בודקים כמה יחידות דיור מתוכננות בסביבת הנכס, ומי צפוי לגור בהן.
בשנים האחרונות נכנסו לשוק הקפריסאי יזמים וקבלנים חדשים רבים, לצד חברות מקומיות ותיקות. חלקם מציעים מחירים מעולים ופרסומים שנראים מאוד יפים, אבל השאלה החשובה היא אחרת: האם הם בנו בעבר בקפריסין? האם אפשר לראות פרויקטים שהם סיימו? האם הושלם בהם רישום נפרד של היחידות והונפקו נסחי טאבו (Title Deeds) לרוכשים?
ועוד דבר שלא כדאי לפספס: בריכה, מחסן, ריהוט, מועד מסירה או התחייבות לניהול אינם הבטחה מחייבת רק משום שהופיעו במצגת. כל פרט מהותי צריך להופיע בחוזה, במפרט או בנספח חתום.
מה עושים נכון: מבקרים בפרויקטים שכבר נמסרו, משוחחים עם בעלי מקצוע מקומיים, ומוודאים שכל הבטחה שמשפיעה על ההחלטה מופיעה בכתב.
אם לוחצים עליכם להעביר כסף מיד, אם מסרבים להעביר מסמך לבדיקה, אם התשואה שמציגים לכם אינה נתמכת בנתונים, או אם הבטחה חשובה נשארת מחוץ לחוזה, זו סיבה לעצור ולקבל תשובה ברורה לפני שמתקדמים. בעסקה טובה אף אחד לא מפחד מבדיקות.
הצ׳קליסט משתנה לפי סוג הנכס. הוא אינו מחליף בדיקה משפטית או הנדסית, אבל הוא מראה אילו שאלות חייבות לקבל תשובה לפני שחותמים.
אחת השיחות שאני זוכר הייתה עם רוכש שהתלהב מנכס זול משמעותית מנכסים אחרים באזור. רק כשבדקנו את העסקה המלאה התברר שהמחיר הנמוך הגיע יחד עם מיקום חלש יותר, צורך בהשבחה וקהל שוכרים מצומצם יותר. הנכס לא היה רע, הוא פשוט לא התאים למטרה שהרוכש הגדיר.
אחרי שליווינו יותר מ-200 משפחות ומשקיעים, למדנו דבר אחד: עסקה טובה לא מתחילה במחיר נמוך. היא מתחילה בהחלטות נכונות.
אפשר למצוא נכס מצוין גם ב-€180,000, ואפשר לעשות טעות גם בנכס של מיליון אירו.
בסופו של דבר, ההצלחה בהשקעת נדל"ן בקפריסין תלויה הרבה פחות במזל, והרבה יותר בתכנון, בבדיקות מקדימות ובבחירת אנשי המקצוע שמלווים אתכם לאורך הדרך.
איתי ארזפרק 11
לא כל מי שרוכש נכס בקפריסין מקבל תושבות, ולא כל מי שרוצה לעבור לקפריסין חייב לקנות נכס. עם זאת, רכישה מתאימה יכולה להיות חלק ממסלול תושבות הקבע למשקיעים, הידוע בשם Permanent Residency, Category 6.2.
ההבחנה הזאת חשובה, משום שרכישת הנכס והבקשה לתושבות הן שתי החלטות קשורות אך נפרדות. הנכס צריך להתאים גם למטרת הרכישה שלכם וגם לתנאי המסלול.
רכישת נדל"ן אינה מעניקה PR באופן אוטומטי. במסלול המשקיעים ניתן להגיש בקשה כאשר הרכישה והמבקשים עומדים בתנאים שנקבעו, ובהם סוג הנכס, היקף ההשקעה, מקור הכספים, הכנסה שנתית ותנאים אישיים ומשפחתיים. ההחלטה הסופית מתקבלת על ידי הרשויות בקפריסין.
ונקודה קריטית שרוב הרוכשים לא מכירים: נכס שנרכש במסלול תושבות הקבע אינו מיועד להשכרה. מי שמתכנן גם תשואה וגם תושבות צריך לדעת את זה עוד לפני שהוא בוחר נכס.
זו אינה רשימת המסמכים המלאה, אלא הבדיקה הראשונית שכדאי לבצע עוד לפני שבוחרים פרויקט רק משום שהוא משווק כמתאים ל-PR.
אני פוגש משפחות שמתחילות את החיפוש מהמשפט: "אנחנו צריכים נכס ב-€300,000 כדי לקבל PR". בעיניי זה סדר הפוך. קודם צריך לבדוק אם מסלול התושבות מתאים למשפחה, מי נכלל בבקשה ומה יהיה השימוש בנכס. רק לאחר מכן נכון לבחור עיר, אזור ופרויקט.
איתי ארזבמאמר הייעודי ריכזנו את התנאים המלאים, דרישות ההכנסה, צירוף בני משפחה, המסמכים, המגבלות על השימוש בנכס ושמירת המעמד.
למדריך המלא על תושבות קבע בקפריסיןהמידע בפרק הוא סקירה כללית בלבד. תנאי ההגירה עשויים להשתנות, וכל בקשה נבחנת לפי נסיבותיה. לפני רכישה שמטרתה תושבות יש לקבל בדיקה מעודכנת מעורך דין הגירה מקומי.
פרק 12
כן. בנקים בקפריסין מעניקים משכנתאות לישראלים ולמשקיעים זרים. ברוב המקרים אפשר לקבל מימון של כ-50% עד 60% משווי הנכס, אבל כל בקשה נבחנת באופן אישי לפי ההכנסות, ההון העצמי, סוג הנכס ומדיניות הבנק.
ושלוש נקודות שכמעט אף אחד לא מכיר מראש, והן משנות את התקציב: הבנק לא מסתכל על מחיר הרכישה אלא על הערכת השווי שלו לנכס, המימון מחושב על מחיר הנכס ללא מע"מ ולא על העלות הכוללת, ובנכס חדש מקבלן הכסף משוחרר רק לאחר שהפרויקט קיבל Building Permit.
זו ההפתעה הגדולה ביותר של ישראלים שבודקים משכנתא בקפריסין. שמאי מטעם הבנק מעריך את הנכס, והמימון מחושב מהמספר שלו. הנה איך זה נראה בפועל:
גם אם רכשתם נכס ב-300,000 אירו, אם שמאי הבנק מעריך אותו ב-280,000 אירו, הבנק ייתן 50% מתוך 280,000, כלומר 140,000 אירו ולא 150,000. לכן חשוב לקחת בחשבון מראש שלפעמים יש פער בין מחיר העסקה לבין המימון בפועל.
| נושא | מה חשוב לדעת |
|---|---|
| אחוז המימון | ברוב המקרים ניתן לקבל מימון של כ-50% עד 60% משווי הנכס. |
| בסיס החישוב | המשכנתא מחושבת לפי הערכת השווי של שמאי מטעם הבנק, ולא בהכרח לפי מחיר הרכישה. |
| מע"מ ועלויות נלוות | המימון מתייחס למחיר הנכס ללא מע"מ, ולא לכלל עלות הפרויקט. |
| נכס חדש מקבלן | הבנק משחרר את כספי המשכנתא רק לאחר שהפרויקט קיבל Building Permit. Planning Permit בלבד אינו מספיק. |
| זמן קבלת האישור | בדרך כלל בין ארבעה לשמונה שבועות, בהתאם לבנק ולמורכבות התיק. |
| ריבית | משתנה לפי פרופיל הלקוח, סוג הנכס וגובה ההון העצמי. הריביות המעודכנות מרוכזות במדריך המשכנתא בקפריסין. |
לא מעט רוכשים מתחילים לחפש משכנתא רק אחרי שהם כבר חתמו על חוזה הרכישה. בעיניי זה הפוך. כדאי לבדוק את אפשרויות המימון כבר בשלבים הראשונים של העסקה, כך שתדעו מראש מהו ההון העצמי שתצטרכו להביא, אילו מסמכים יידרשו ומהו התקציב האמיתי שעומד לרשותכם.
איתי ארזאילו בנקים מעניקים משכנתאות לזרים, מהן הריביות לפי סוג לקוח, אילו מסמכים נדרשים, איך נראה תהליך האישור מהבנק, מחשבון החזר חודשי ומקרה אמיתי של לקוח שליווינו, כל אלה מרוכזים במדריך נפרד.
למדריך המלא על משכנתא בקפריסין לישראליםפרק 13
אין תשובה אחת שנכונה לכולם. לשני השווקים יש יתרונות, והבחירה תלויה במטרה, בהון העצמי ובציפיות לתשואה. וברוב המקרים זו בכלל לא בחירה בין שתי מדינות: רוב הלקוחות שאנחנו מלווים לא מוכרים בישראל כדי לקנות בקפריסין, אלא מוסיפים נכס אחד מחוץ לשוק הישראלי.
הנתונים הם טווחי שוק כלליים, והם עשויים להשתנות בהתאם לסוג הנכס, לעיר, לשכונה ולמטרת ההשקעה.
| פרמטר | השקעה בקפריסין | השקעה בישראל |
|---|---|---|
| מחיר כניסה | ניתן למצוא נכסים החל מכ-€150,000, והמחיר משתנה משמעותית לפי העיר, האזור, גודל הנכס והפרויקט. | ברוב המקרים מעל 1,500,000 שקלים לדירה. |
| תשואה משכירות | בדרך כלל כ-4% עד 7% ברוטו, בהתאם לאזור ולסוג הנכס. | בדרך כלל כ-2% עד 3% ברוטו, בהתאם לאזור. |
| מימון ומשכנתא | ברוב המקרים כ-50% עד 60% משווי הנכס לפי הערכת שמאי הבנק. | ניתן לקבל אחוזי מימון גבוהים יותר, בהתאם לרגולציה ולפרופיל הלווה. |
| רגולציה ותהליך הרכישה | תהליך פשוט יחסית, אך מתבצע לפי החוק הקפריסאי ודורש עורך דין מקומי. | רגולציה מורכבת יותר ותהליך רכישה שונה. |
| פוטנציאל עליית ערך | מושפע מפיתוח אזורי, תיירות, הגירה ופרויקטים חדשים. | מושפע בעיקר מהיצע וביקוש, תכנון ובנייה ומחירי השוק. |
הטבלה מציגה דוגמה כללית לצורך המחשה בלבד. המחירים, דמי השכירות והתשואות עשויים להשתנות בהתאם לעיר, לשכונה ולמאפייני הנכס.
| פרמטר | פאפוס, קפריסין | ישראל |
|---|---|---|
| סוג הנכס | דירת 2 חדרי שינה וסלון, חדשה | דירת 2 חדרי שינה וסלון |
| מחיר הנכס | €350,000כ-1,225,000 שקלים | 2,300,000 שקלים |
| שכירות חודשית | €1,800כ-6,300 שקלים | 6,500 שקלים |
| הכנסה שנתית משכירות | €21,600כ-75,600 שקלים | 78,000 שקלים |
| תשואה ברוטו מול מחיר הנכס | כ-6.2% | כ-3.4% |
שתי התשואות מחושבות באותה שיטה: מול מחיר הנכס בלבד, לפני מע"מ, מיסים והוצאות נלוות. את החישוב המלא מול העלות הכוללת הראינו בפרק המיסים והעלויות. ההמרה לשקלים היא להמחשה בלבד, ושער החליפין בפועל משתנה.
למעט מאוד אנשים בישראל יש מספיק הון עצמי כדי לרכוש דירה להשקעה בלי מימון. ואז נכנסת המשכנתא לחישוב, והיא אוכלת חלק גדול מתשואה שהיא ממילא רק 2% עד 3%. במקרים לא מעטים ההחזר החודשי גבוה מדמי השכירות, והמשקיע משלים כל חודש מהכיס שלו.
בקפריסין התמונה נראית אחרת. אפשר למצוא נכסים בסכום של כמיליון שקלים שמניבים תשואה ריאלית של כ-4% עד 6.5% גם בלי מימון כלל. וכשמוסיפים מימון, כאשר התשואה נטו גבוהה מעלות המימון הכוללת, מינוף עשוי לשפר את התשואה על ההון העצמי.
חשוב לסייג: מינוף מגדיל גם את ההחזר החודשי וגם את הסיכון. בהשוואה בין תשואה לריבית צריך לקחת בחשבון גם החזר קרן, עלויות בנק, ביטוח, תחזוקה ותקופות ללא שוכר. לכן בוחנים כל עסקה לגופה ולא לפי אחוזים כלליים.
תשע שאלות רוחב שחוזרות כמעט בכל שיחת ייעוץ. שאלות ממוקדות יותר מופיעות בתוך הפרקים לאורך המדריך.
סיכום
אם הגעתם עד לכאן, כנראה שאתם שוקלים ברצינות רכישת נכס בקפריסין או לפחות רוצים להבין אם ההשקעה הזאת מתאימה לכם. כמו שראיתם לאורך המדריך, אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.
עסקה טובה כמעט אף פעם לא מתחילה במחיר הנמוך ביותר. היא מתחילה בהבנת מטרת הרכישה, בבחירת האזור הנכון, בבדיקות מקדימות ובליווי של אנשי מקצוע לאורך כל הדרך.
אם אתם עדיין בשלב הבדיקות, אני ממליץ לא למהר. כדאי להכיר את הערים, להבין את ההבדלים בין נכס חדש ליד שנייה, לחשב את כל העלויות הנלוות ולבדוק את אפשרויות המימון. בדיוק בשביל זה כתבנו גם את המדריכים הבאים:
המדריך נועד לתת לכם את התמונה המלאה כדי שתוכלו להחליט בעצמכם. אם תרצו ליווי בדרך, כך אנחנו עובדים.
אנחנו לא מבטיחים שהתשואה תהיה הגבוהה ביותר או שהמחירים ימשיכו לעלות. אנחנו כן מתחייבים לתמונה מלאה ושקופה, כולל היתרונות, החסרונות, העלויות והסיכונים, ולומר לכם בכנות גם כשקפריסין אינה הכיוון הנכון עבורכם.
איתי ארז, מייסד Winest Groupהשאירו פרטים בטופס שמתחת, ונחזור אליכם עם התייחסות למטרה ולתקציב שלכם. או קראו עלינו עוד
שיחה ראשונית, בלי לחץ ובלי הבטחות גדולות. אתם מספרים איפה אתם נמצאים, ואנחנו עוזרים לעשות סדר.
מעדיפים וואטסאפ? דברו איתנו עכשיו