מיסוי על נכס חדש בקפריסין- החוק החדש לשנת 2024

בשנת 2004, קפריסין הצטרפה לאיחוד האירופאי והוחלט על הוספת מע"מ לרכישות של נכסים חדשים וגם עבור קרקעות. השאלה החשובה היא כמה מע"מ נשלם- 5% או 19%? לאחרונה, נכנס החוק החדש על מיסוי נדל"ן בקפריסין ונראה שנשלם יותר על נכסים חדשים.

המע"מ היה מחושב כ-5% לרכישה אישית ו19% לרכישה למטרת השקעה. יש להצהיר שהנכס  מיועד למקום מגורים לתקופה של 10 שנים לפחות, שמגיש הבקשה מעל גיל 18 ומספר פרמטרים נוספים.

חשוב להדגיש שכאשר רוכשים נכס חדש, ברוב המקרים התשלום המס הראשוני עבור ה- Reservation ועבור החתימת חוזה הוא 19% גם אם רוכשים למטרה אישית ולאחר מכן ניתן לבקש הפחתת שיעור המע"מ על ידי אנשי מקצוע בקפריסין מ-19% מע"מ ל-5% מע"מ. לפי עורכי דין מקומיים, הסיבה לכך היא שברוב המקרים הבקשה תאושר לאחר חודש ימים. בזמן הזה כבר היינו צריכים לחתום על החוזה ולהעביר תשלום לקבלן + מע"מ. מיד לאחר קבלת אישור התעריף המופחת, האיש מקצוע שמלווה אותנו בתהליך יוכל לקזז את הדלתא של 14% מהתשלומים הבאים למע"מ.

עבור נכסים שהגישו תוכניות אדריכליות לפני 31.10.2023- הם עדיין כפופים לחוקים הישנים ולכן ישלמו 5% ו-19% מיסוי בקפריסין על רכישת נכס חדש בהתאם למה שכבר מצוין בפסקה הקודמת. עבור נכסים שהגישו תוכניות אחרי 1.11.2023- החוקים קצת משתנים, תהיו חזקים כי זה בהחלט כואב בכיס.

כשאנחנו מסתכלים על הנכס והמיסוי בקפריסין, אנחנו צריכים להבין קודם כל מהו גודל הבית ובהתאם לכך נשלם את המס. מה הכוונה:

  • נכסים שהשטח שלהם הוא עד 130 מ"ר בנוי ומחיר הנכס עד 350,000=נשלם 5% מע"מ למטרה אישית ו19% מע"מ כרגיל להשקעה.
  • נכסים שהשטח שלהם הוא עד 130 מ"ר בנוי ומחיר הנכס בין 350,000-475,000=-נשלם 5% על ה-350,000 ו-19% על הדלתא של מחיר הנכס .
  • נכסים שהשטח שלהם הוא בין 130-190 מ"ר בנוי ומחיר הנכס עד 350,000=נשלם 5% על ה-130 מ"ר הראשונים ו-19% על הדלתא של X מ"ר בנוי.
  • נכסים שהשטח שלהם הוא בין 130-190 מ"ר בנוי ומחיר הנכס בין 350,000-475,000=נשלם 5% על ה-130 מ"ר הראשונים, 19% על הדלתא של X מ"ר בנוי ו-19% על הדלתא של מחיר הנכס פחות 350,000 אירו.
  • נכסים שהשטח שלהם עולה על 190 מ"ר בנוי ו/או מחיר הנכס מעל 475,000=נשלם 19% על הנכס.
  • שטח הבית: 130 מ"ר
  • מחיר הנכס: 350,000
  • אנחנו נשלם 5% בלבד ולכן 350,000*5%=17,500 אירו.

  • שטח פנים הבית: 130 מ"ר
  • מחיר הנכס 450,000 אירו.
  • החישוב שנעשה הוא:
  • 350,000*0.05=17,500.0 אירו
  • נוסיף את הדלתא של מחיר הנכס שהוא 100,000- לפי חישוב של 450,000-350,000=100,000
  • 100,000*0.19=19,000.0
  • אנחנו נשלם מע"מ בסך של 36,500 אירו.
  • לפי החוק הישן, היינו צריכים לשלם 22,500 אירו.

עד לפה היה החלק הקל. אז מה קורה שהשטח של הבית שלכם הוא 150 מ"ר ועולה 350 אלף אירו?

במצב הזה, המיסוי על הנכס החדש הולך להשתנות לפי גודל שטח הבית והדלתא בין 130 מ"ר ל-150 מ"ר.

החישוב שנעשה הוא:

  • מחיר הנכס X (130/150) ונכפיל ב5%
  • לאחר מכן- מחיר הנכס X (20/150 שזה הדלתא) ונכפיל ב19%
  • 350,000*(130/150)*5%=15,166.6667
  • 350,000*(20/150)*19% = 8,866.6667 אירו- פה חישבנו את הדלתא בין 130 ל150.
  • אנחנו נשלם מע"מ בסך של 24,033 אירו.
  • לפי החוק הישן, היינו צריכים לשלם 17,500 אירו.

  • שטח פנים הבית: 150 מ"ר
  • מחיר הנכס: 400,000 אלף אירו.
  • נתחיל בחישוב של פנים הבית ולאחר מכן נחשב את הדלתא של פנים הבית ואז נוסיף את הדלתא במחיר.
  • נשלם על ה130 מ"ר 5%. 350,000 X (130/150) *5%=15,166.6667
  • נחשב את הדלתא של 20 מ"ר ונשלם 19% מע"מ- 350,000 X (20/150)*19% = 8,866.6667
  • נחשב את הדלתא בין מחיר הנכס ל-350,000 שזה 50,000
  • נחשב את הדלתא של 50,000 ונכפיל ב19%- 50,000*0.19 = 9,500.0 אירו.
  • נשלם מע"מ בסך של  33,533.33.
  • לפי החוק הישן, היינו צריכים לשלם 20,000 אירו.

  • שטח הבית: 191 מ"ר
  • מחיר הנכס 350,000 אירו
  • אנחנו נשלם מע"מ של 19% על מחיר הנכס.
  • לסיכום- נצטרך לשלם 19% עבור כל נכס ששטח פנים הבית עולה על 190 מ"ר או שמחיר הנכס עולה על 475,000.

כשרוכשים נכס חדש בקפריסין, הרוכשים מחויבים ב19% מע"מ על מחיר הרכישה. עם זאת, ניתן לקבל הנחה ל-5% מס בלבד כשמוכיחים שהנכס מיועד לשימוש אישי בתנאי שהקבלן קיבל היתרים לפני 31.10.2023. המיסוי נדל"ן בקפריסין על רכישת נכס חדש השתנה החל מ-1.11.2023 ושיעור המע"מ המופחת של 5% חל רק על ה-130 מ"ר הראשונים של הנכס, בתנאי ששטח פנים הנכס לא עולה על 190 מ"ר. ללא ספק השינוי בחקיקה מייקר מחירי הנכסים החדשים. מעניין אם זה ידחוף את הרוכשים הפוטנציאלים לרכוש נכסים קטנים יותר או נכסים יד 2.

  • אין להתייחס לנאמר כהמלצה או ייעוץ ויש לשוחח עם רואה חשבון קפריסאי בעל רישיון. כל הנאמר הינו מידע אישי בלבד.

מעוניינים לרכוש נכס בקפריסין ורוצים לשוחח? מוזמנים לשלוח וואטסאפ למספר 050-6809844.

חושבים על רילוקיישן לקפריסין? מוזמנים לקרוא מאמר מקיף בנושא שיעשה לכם הרבה סדר.

מוזמנים לעקוב אחרי ערוץ Spotify ו-Youtube ולשמוע הקלטות נוספות על קפריסין, השקעות נדל"ן, פתיחת חברות, הכרת הערים, מיסוי ועוד.

מיסוי נדל"ן בקפריסין על רכישת נכס חדש, החוק החדש