מיסוי בישראל על השכרת נכס בקפריסין — מסלול 15% מול מדרגות מס
קניתם דירה בקפריסין והשכרתם אותה? כל עוד אתם תושבי ישראל לצורכי מס, אתם חייבים במס גם בישראל על אותה הכנסה בדיוק. במדריך הזה נסביר את שני מסלולי המס, איך מחשבים את הפחת המותר, מתי אפשר לקבל זיכוי על המס הקפריסאי, ואיזה מסלול משתלם יותר.
האם תושב ישראל חייב במס על הכנסה משכירות בקפריסין?
כן. לפי פקודת מס הכנסה, תושב ישראל חייב במס על כלל הכנסותיו בעולם — כולל שכר דירה מנכס בקפריסין. העובדה שהנכס נמצא בחו״ל, או שכבר שולם עליו מס בקפריסין, לא מבטלת את חובת הדיווח ואת חבות המס בישראל.
זו אחת הנקודות שהכי הרבה ישראלים מפספסים כשהם קונים נדל״ן בקפריסין להשקעה. הם בודקים היטב את המס הקפריסאי, מגלים שהוא נמוך מאוד, ורק אחרי שמתחיל להיכנס שכר דירה מבינים שיש להם חבות נוספת בישראל. בפועל, אצל משקיע ישראלי טיפוסי עיקר נטל המס על ההשקעה נקבע בישראל ולא בקפריסין. מי שמתכנן גם לעבור לקפריסין צריך להביא בחשבון היבט נוסף — מס יציאה מישראל, שחל על נכסים והשקעות במועד ניתוק התושבות.
אין אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין. זה לא אומר שכל הכנסה תחויב פעמיים במלואה — במסלול המס הרגיל אפשר לבחון זיכוי בישראל על מס זר ששולם בקפריסין. אבל במסלול המופחת של 15% לא ניתן לקבל את הזיכוי הזה, ולכן המס הישראלי משולם שם בנוסף לחיובים בקפריסין. זו הסיבה שהתכנון צריך להיעשות מראש, לא אחרי שמקבלים את שכר הדירה הראשון.
ומה עם ניתוק תושבות? מי שכבר לא נחשב תושב ישראל לצורכי מס אינו חייב בישראל על ההכנסה מקפריסין. אבל התושבות נקבעת לפי מרכז החיים ומספר ימי השהייה, לא לפי הצהרה או מעבר כתובת — ולתהליך עצמו יש השלכות מס נוספות. על כך בהרחבה במדריכים רילוקיישן לקפריסין ומס יציאה.
שני מסלולי המס בישראל על הכנסה משכירות מחו״ל
יחיד תושב ישראל שמשכיר נכס בקפריסין יכול לבחור בין שני מסלולי מיסוי. הבחירה תלויה בגובה ההכנסה, בהוצאות המתועדות, בפחת המותר ובמדרגת המס האישית שלו.
מסלול 15% לפי סעיף 122א Foreign Rental Income — Reduced Rate
- 15% מההכנסה לאחר ניכוי הפחת המותר בלבד, בלי קשר למדרגת המס האישית
- חל על הכנסה מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל, כל עוד ההשכרה לא מגיעה לכדי עסק
- אי אפשר לנכות הוצאות ניהול, תחזוקה, נסיעות, שכר טרחת עורך דין או ריבית משכנתא
- אין זיכוי על המס ששולם בקפריסין
- מתאים כשההוצאות נמוכות והמדרגה השולית גבוהה — כלומר לרוב המשקיעים עם דירה אחת
מיסוי לפי מדרגות המס האישיות Ordinary Income Tax Route
- ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות וממוסה לפי המדרגה השולית שלכם
- אפשר לנכות הוצאות מוכרות ששימשו להפקת ההכנסה, בכפוף לקבלות ולמסמכים
- אפשר לנכות פחת לפי הכללים בישראל
- אפשר לדרוש זיכוי על מס זר סופי ששולם בקפריסין על אותה הכנסה
- משתלם כשהמדרגה השולית נמוכה, כשההוצאות גבוהות, או כששולם בקפריסין מס משמעותי
הבחירה במסלול היא לא החלטה חד פעמית לכל החיים, אבל היא כן משפיעה על אופן הדיווח מדי שנה. כדאי לבחון אותה מחדש כשמשתנים ההכנסה, ההוצאות או מדרגת המס האישית.
איך מחשבים מס בישראל על דירה בקפריסין שמושכרת ב־2,000 אירו בחודש?
נניח שהדירה מכניסה 2,000 אירו בחודש, כלומר 24,000 אירו בשנה. במסלול 15% המס מחושב על ההכנסה לאחר ניכוי הפחת המותר — ולכן צריך לחשב קודם את הפחת, ורק אז את המס.
מסלול 15% — מבנה החישוב
הכנסה שנתית של 24,000 אירו משכירות
- הכנסה שנתית משכירות24,000 אירו
- פחת שנתי על רכיב המבנהנקבע מול רואה חשבון
- הוצאות שוטפות שאפשר לנכות במסלול0 אירו
- זיכוי על מס ששולם בקפריסיןלא ניתן במסלול זה
ככל שהפחת המותר גבוה יותר, כך המס בפועל נמוך יותר. זו הסיבה שהשלב הראשון — חישוב הפחת — הוא שקובע את התוצאה, וגם הסיבה שהרבה חישובים שרואים באינטרנט יוצאים שגויים.
איך מחשבים את הפחת המותר על נכס בקפריסין?
אי אפשר לחשב פחת של 2% ממחיר הרכישה הכולל, כי המחיר כולל גם את שווי הקרקע — והקרקע איננה נכס בר־פחת.
- מפרידים בין שווי המבנה לשווי הקרקע. זהו השלב שקובע את כל התוצאה, והוא נעשה מול רואה חשבון לפי נתוני הנכס וההערכה שבמסמכי הרכישה.
- מחשבים את הפחת המותר על רכיב המבנה בלבד. הקרקע לא נכנסת לחישוב, ולכן בסיס הפחת תמיד נמוך ממחיר הרכישה.
- מנכים את הפחת מההכנסה השנתית ומכפילים ב־15%. זהו סכום המס לתשלום בישראל במסלול המופחת.
למה זה חשוב: חישוב לפי 2% ממחיר הנכס כולו מציג מס נמוך מהמס האמיתי, ויוצר תחזית תשואה שאינה מדויקת. בנכסים במיקומים מרכזיים, שבהם רכיב הקרקע גבוה, הפער בין החישוב השגוי לנכון יכול להיות משמעותי.
האם אפשר לקזז בישראל את המס ששולם בקפריסין?
במסלול 15%
לא. המס הישראלי משולם בנוסף לחיובים בקפריסין, בלי שום קיזוז. זו העלות של הפשטות במסלול הזה, וצריך להביא אותה בחשבון כשמשווים בין המסלולים.
במסלול המדרגות
כן, אבל בגבולות. הזיכוי חל על מס זר סופי ששולם על אותה הכנסה, ולא בהכרח על כל אגרה או היטל שנגבו בקפריסין. היטל הבריאות הקפריסאי הוא מקרה גבולי שכדאי לברר מול רואה החשבון.
בגלל ההבדל הזה, אי אפשר לקבוע שמסלול 15% תמיד זול יותר. ההשוואה צריכה להיעשות לפי ההכנסה בפועל, ההוצאות המוכרות, בסיס הפחת, המדרגה השולית וסוג המס ששולם בקפריסין. את הפירוט המלא על המס הקפריסאי עצמו תמצאו במדריך מיסוי נדל״ן בקפריסין 2026.
מהניסיון שלי בשטח
מהניסיון שלי בליווי מעל 200 משפחות ומשקיעים בקפריסין, רוב הישראלים מגלים את החבות בישראל רק אחרי שהם כבר מקבלים שכר דירה. הם משווים בין המס בקפריסין למס בישראל ומגלים שרוב הנטל נמצא דווקא בצד הישראלי. זו החלטה שכדאי לקבל לפני שקונים, לא אחרי — כי היא משפיעה על התשואה נטו לאורך כל שנות ההחזקה.
מה כדאי לקרוא אחרי
מיסוי ותכנון
לפני שקונים
לא בטוחים באיזה מסלול לבחור?
שלחו לי את גובה השכירות, מחיר הנכס ומעמד התושבות שלכם — ואכוון אתכם לרואה חשבון שמכיר את שתי המדינות
דברו איתי בוואטסאפהמידע במדריך הזה הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ מס. לפני בחירת מסלול דיווח או חישוב פחת מומלץ לקבל חישוב פרטני מרואה חשבון או יועץ מס המתמחה במיסוי בינלאומי ובמערכות המס של ישראל ושל קפריסין.
