שוק הנדל"ן בקפריסין נמצא בתנופה מתמשכת, והפך ליעד פופולרי בקרב ישראלים שמחפשים אלטרנטיבה להשקעה בישראל. המיסוי הנוח, המחירים הנגישים, והקרבה לישראל – הופכים את קפריסין ליעד מועדף על משקיעים, רילוקיישנים וגמלאים כאחד.
ישראלים רבים הגיעו להבנה שהדרך להגיע לביטחון כלכלי היא דרך יצירת הכנסה פסיבית. לאור מחירי הנדל"ן בישראל שממשיכים לטפס, יותר ויותר ישראלים בוחרים לבחון אלטרנטיבות – ואחת הבולטות שבהן היא השקעות נדל"ן בקפריסין. האי הקטן מציע יתרונות רבים למשקיע: מחירים נמוכים, שוק מתפתח, מיסוי נוח, וקרבה גיאוגרפית שמאפשרת ניהול נוח גם מרחוק.
עם תיירות שנתית של מעל 4 מיליון מבקרים והגירה חיובית מתמדת – הביקוש לנכסים באי הולך וגדל. לא מעט רוכשים מדמיינים דירת חוף עם נוף לים ודונם אדמה בפחות מחצי מיליון אירו – אך המציאות שונה. הביקוש גובר, המחירים עולים, והתחרות על נכסים איכותיים רק מתחזקת.
במדריך הזה נסקור את כל מה שאתם צריכים לדעת לפני שאתם משקיעים בקפריסין – החל מסוגי הנכסים והערים המומלצות, דרך מיסוי ועלויות, ועד כלים לבחינת תשואה וסיכונים.
למה להשקיע בנדל"ן בקפריסין?
מיסוי נוח: אין מס ירושה, לרוב לא תשלמו מס הכנסה על הנכס הראשון בקפריסין (מדרגות מס נוחות) ו־12.5% מס חברות בלבד
קרבה לישראל (כ-40 דקות טיסה)
שוק מתפתח עם ביקושים גבוהים להשכרה (לטווח קצר וארוך)
מחירים עדיין נחשבים נמוכים יחסית לאירופה
אפשרות לרכוש נכס כבסיס לרילוקיישן או תושבות
באילו אזורים כדאי להשקיע בקפריסין?
| עיר | יתרונות עיקריים | טווח מחירים ממוצע לדירת 2 חדרי שינה וסלון חדשה (2025) |
|---|---|---|
| פאפוס | יעד למשפחות, תיירות גבוהה, מחירים נוחים | €210,000–€450,000 |
| לרנקה | פיתוח מהיר, קרובה לנמל ולשדה תעופה | €180,000–€300,000 |
| לימסול | עיר עסקים, מרכז פיננסי, תשואות גבוהות | €280,000–€550,000 |
📌 טווח המחירים עשוי להשתנות לפי מיקום, גודל הנכס, קרבה לים, וסטטוס טאבו.
איזה סוגי נכסים קיימים בקפריסין?
דירות יד 2 – זולות יותר, אפשרות לכניסה מיידית, תשואה מהירה לשנה-שנתיים הקרובות (בעיניי בלבד).
נכסים חדשים – לרוב יקרים יותר, מתאימים גם למסלול PR. תשואה יציבה למי שמחפש השקעה לטווח ארוך.
בתים פרטיים/וילות – השקעה גבוהה, מתאימים למשפחות/גמלאים.
דירות נופש – להשכרה עונתית עם פוטנציאל הכנסה גבוה.
מוזמנים לקרוא מאמר מקיף על רכישת נכס יד 2 בקפריסין – לחצו כאן
מוזמנים לקרוא מאמר מקיף על רכישת נכס חדש בקפריסין – לחצו כאן
מה חשוב לבדוק לפני שקונים נכס בקפריסין?
האם יש טאבו פרטי? (title deed)
מי היזם/הקבלן?
האם הנכס מושכר?
מה גובה התחזוקה?
מה מצב השוק באותו אזור?
האם יש מגבלות על רכישה לזרים?
מהי התשואה הצפויה בהשקעות נדל"ן בקפריסין?
| סוג נכס | תשואה ממוצעת | הערות |
| דירה להשכרה בפאפוס/לרנקה | 5%–6% ממוצע | לטווח ארוך, לא כולל פוטנציאל עליית ערך |
| דירת נופש (Airbnb) | 6%–8% בעונה | נדרש ניהול שוטף והיתר |
📌 תשואה תלויה במחיר הרכישה, עלויות שיפוץ, מיסוי וניהול הנכס.
יש לא מעט סיפורי סבתא על תשואה דו-ספרתית, אבל אני לא מאמין בכך וגם אומר את זה למשקיעים שלי. קפריסין לא מתאימה לכל אחד ואחת – היא מתאימה למי שרוצה שקט, תשואה יציבה ולא מחפש הרפתקאות. אם אתם מחפשים 10%, תבדקו בארה"ב. אם אתם מחפשים נכס קרוב לבית, תשואה פסיבית כמעט פי 2 מישראל ועלויות נמוכות – אז זה המקום. בעיניי, לקפריסין יש גם פוטנציאל לעליית ערך בזכות ההגירה החיובית.
מיסוי והשקעות – מה צריך לדעת?
פטור של 19,500 אירו לאדם על שכירות בקפריסין. ככה שאם הרווחתם 18,000 אירו בשנה משכירות, לא תשלמו מס בקפריסין חוץ מ-2.65% "היטל בריאות"
מס רווחי הון על מכירה: 20%
אין מס ירושה
דירה חדשה – חייבת במע"מ (19% או 5%), תלוי אם אתם משכירים או הנכס מיועד לשימוש אישי
דירה יד 2 – פטורה ממע"מ אך מחויבת ב־Transfer Fee
מיסוי על השכרת נכס בקפריסין – השוואה מול ישראל (2025)
| מדינה | סוג מס | שיעור מס | הערות |
|---|---|---|---|
| קפריסין | מס הכנסה משכירות | 0% עד כ־€19,500 לשנה לאדם | פטור מלא עד סף זה. לאחר מכן מדרגות מס. |
| קפריסין | היטל בריאות (GHS) | 2.65% | החל מהאירו הראשון |
| ישראל | מס על שכירות בחו"ל (מסלול ירוק) | 15% | לרוב בוחרים במסלול הירוק בישראל |
דוגמה: השכרת נכס בקפריסין ב־€1,500 לחודש
משקיע ישראלי רכש נכס בקפריסין ומשכיר אותו ב־1,500 אירו בחודש (18,000 אירו בשנה).
מיסוי בקפריסין:
הכנסה שנתית: €18,000
מס הכנסה אישי: פטור (מתחת לרף של €19,500)
היטל בריאות (GHS): 2.65% × €18,000 = €477 לשנה
סה״כ מס בקפריסין: €477 בלבד
מיסוי בישראל:
הכנסה מהשכרה בחו״ל מחויבת ב־15% מס (לפי המסלול הירוק)
15% × €18,000 = €2,700 מס הכנסה בישראל
ייתכן שניתן לקזז פחת של 2% לשנה, אך לשם כך נדרש רישום מפורט – מומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי בינלאומי
קראו גם – מיסוי נדל"ן בקפריסין – כל ההסברים המלאים >>
האם חייבים להגיע פיזית לקפריסין?
לא. ניתן לבצע רכישה עם ייפוי כוח לעורך דין מקומי. עם זאת, מומלץ בחום להגיע לסיור נכסים, להכיר את האזור ולבחון את הנכס מקרוב. אנחנו מלווים את הלקוחות גם בתהליך מרחוק וגם בסיורי שטח אישיים.
שאלות נפוצות על השקעות נדל"ן בקפריסין
האם ניתן לקבל משכנתא בקפריסין?
כן, במקרים מסוימים. נדרש להוכיח הכנסה ויכולת החזר. לרוב מדובר ב־50%-60% מימון לרוכשים זרים. קראו כאן על משכנתאות בקפריסין
האם יש הבדל בין טאבו פרטי למשותף?
בהחלט. טאבו פרטי מאפשר רישום מיידי של הנכס על שמכם. טאבו משותף או חסר יכול לעכב את התהליך משמעותית.
מה עדיף – דירה חדשה או דירת יד 2?
דירה חדשה תגיע עם אחריות, סטנדרט גבוה, ואפשרות לתושבות. דירה יד 2 לרוב תהיה זולה יותר עם כניסה מהירה.
כמה מס משלמים על שכירות בקפריסין?
עד 19,500 אירו בשנה – אין מס (פטור אישי). משלמים רק 2.65% "היטל בריאות". בישראל תשלמו 15% במסלול הירוק (בתנאים מסוימים ניתן לקזז פחת).
האם צריך להיות פיזית בקפריסין כדי לרכוש נכס?
לא. ניתן לרכוש עם ייפוי כוח לעורך דין מקומי. עם זאת, תמיד מומלץ לבקר בנכס לפני החתימה.
לסיכום
השקעה בנדל"ן בקפריסין יכולה להיות חכמה, מניבה ומשתלמת – אבל חשוב לדעת מה אתם עושים. עבודה עם עו"ד מקומי, יועץ מס וליווי מקצועי יכולים לחסוך טעויות יקרות.
רוצים לדעת איפה כדאי להשקיע, מה לבדוק, ואיך לבנות תיק נכסים נכון בקפריסין? שלחו לי הודעה בוואטסאפ או השאירו פרטים באתר – ואחזור אליכם לשיחת ייעוץ לא מחייבת.
איתי ארז – ליווי אישי למשקיעים, משפחות ורילוקיישן בקפריסין. מהשיחה הראשונה ועד קבלת המפתח.
רשות המיסים של קפריסין (Tax Department):
https://www.mof.gov.cy/mof/tax/taxdep.nsf/index_en/index_enמערכת הבריאות בקפריסין (GESY):
https://www.gesy.org.cyמדריך השקעות באיחוד האירופי:
https://europa.eu/youreurope/business/finance-funding/getting-funding/access-to-finance/index_en.htm
Hebrew 
English