משכנתא בקפריסין – המדריך המלא ל-2025 למשקיעים ורוכשי דירות
במהלך הליווי האישי שלי עם מאות משפחות ומשקיעים שעוברים לקפריסין, אחת השאלות שחוזרת על עצמה היא: "האם אפשר לקבל משכנתא בקפריסין?" ובצדק. אז החלטתי לכתוב מדריך מסודר, בגובה העיניים, עם כל מה שצריך לדעת על קבלת מימון נדל"ן בקפריסין – בין אם אתם משקיעים, מתכננים רילוקיישן, או מחפשים לשלב בין מגורים להשקעה. משכנתא בקפריסין – מה זה בכלל? משכנתא בקפריסין היא הלוואה בנקאית לרכישת נכס מקרקעין – בדומה לישראל. עם זאת, התנאים שונים, הדרישות קפדניות יותר, והבנקים המקומיים שמרניים מאוד בהענקת אשראי לזרים. למידע נוסף על מיסוי בעת רכישת נכס. למי זה מתאים? רוכשים זרים שמעוניינים לרכוש דירה להשקעה או מגורים. אזרחים קפריסאים או אירופאים שמחפשים מימון משלים. ישראלים שמבקשים לשלב בין הון עצמי למימון בנקאי. אם אין לכם תושבות בקפריסין או הכנסה מוכחת מקומית – תצטרכו להוכיח יכולת החזר ברורה והכנסה יציבה. אילו נכסים ניתן לרכוש עם משכנתא? אתחיל בזה שיש לא מעט נכסים חדשים בקפריסין שנמצאים על הנייר אבל לרובם אין building permit. כיזם, צריך להגיד ל-2 אישורים: Planning and Building. יש לא מעט קבלנים שמתחילים לבנות אחרי שקיבלו את האישור Planning כי מבחינתם הם בטוחים שיקבלו את ה-Building. עם זאת, הבנקים בקפריסין לא מאפשרים לקבל משכנתא אם לא מציגים להם את ה-Building Permit. לכן, עליכם לבדוק מראש מול הקבלן, גם אם נמצא בשלב בנייה, האם יש לו את האישור המתאים למשכנתא. 📌 לקריאה נוספת על רכישת נכס חדש. נכסים עם טאבו פרטי בלבד. לרוב – דירות או בתים מוכנים, לא על הנייר. נכסים באזורים מאושרים ע"י הבנק. 📌 חשוב לדעת: נכסים בטאבו משותף או חסר – לרוב לא יאושרו לקבלת מימון כמה מימון ניתן לקבל? רוכשים זרים: מימון של 50%-70% מערך הנכס (LTV). תושבים או בעלי הכנסה מוכחת מקומית: לעיתים עד 70%-80%. דוגמה: אם רכשתם נכס בשווי €300,000 – תידרשו להביא הון עצמי של לפחות €120,000–€150,000. מעבר לכך, צריך להכיר שהריבית שזרים מקבלים לא אותה ריבית כמו מקומיים וזה מובן. התנאים של מקומיים או זרים עם הכנסה בקפריסין טובה יותר מזרים מישראל ללא הכנסה בקפריסין. למידע על נכס לדוגמה: פרויקט Sentire Park – Peyia מהם התנאים לקבלת משכנתא בקפריסין? כדי לקבל אישור עקרוני למשכנתא, תידרשו להגיש את המסמכים הבאים: דרכון בתוקף תלושי שכר / דוחות רווח והפסד דוחות מס אחרונים דפי בנק 6 חודשים אחרונים חוזה רכישה חתום נסח טאבו או אישור זכויות קניין הוכחת כתובת מגורים אישור עו"ד מקומי / מתווך שמטפל בעסקה 📌 כל המסמכים צריכים להיות באנגלית או מתורגמים עם אפוסטיל. מה משך התהליך? התהליך עשוי להימשך בין 2 ל־4 חודשים – תלוי בבנק, במסמכים, ובאיכות הנכס. לעיתים קרובות הדרישות משתנות תוך כדי – ולכן חשוב להיערך מראש עם כל הניירת. עמלות ועלויות נלוות עמלת פתיחת תיק: €300–€500 שמאי חיצוני: €200–€400 פתיחת חשבון בנק: 500-700€ ביטוח חיים / נכס: חובה ע"פ דרישת הבנק שכר טרחת עו"ד, תרגומים, נוטריון: משתנה לפי הצורך ומה אם לא מתאים לי לקבל משכנתא מקומית? יש גם פתרונות נוספים: מימון מהבנק בישראל (כנגד נכס בארץ). יש לא מעט בנקים שנותנים משכנתא כנגד נכס בישראל עבור קפריסין. הלוואה לכל מטרה – יש גופים שמוכנים שתקחו הלוואה עבור קפריסין. הון עצמי בלבד + תשלומים בהעברה ישירה ליזם (בפרויקטים בבנייה) אנחנו מלווים לא מעט לקוחות גם במסלולים האלה, תוך שמירה על הגנה משפטית ותכנון מס חכם. שאלות נפוצות ❓ האם ניתן לקבל משכנתא גם על נכס בשווי נמוך מ־€150,000? נדיר. לרוב הבנקים יעדיפו להעניק מימון רק לנכסים מעל סכום זה – מתוך שיקולי סיכון. ❓ מה קורה אם אני לא עומד בתנאי ההחזר? כמו בכל מדינה, הבנק רשאי לממש את הנכס. לכן חשוב להיערך מראש עם תכנון כלכלי ריאלי. ❓ האם אפשר לשלב בין מימון מקומי לישראלי? כן, זה קורה לא מעט. צריך לוודא שההסכמים לא סותרים זה את זה ולפעול עם עו"ד שמכיר את שני הצדדים. ❓ האם משכנתא משפיעה על קבלת תושבות בקפריסין? במקרה של PR – התשובה היא כן. רכישה באמצעות מימון (למשל משכנתא) לא תמיד תעמוד בתנאי משרד ההגירה, שדורש הון עצמי של לפחות €300,000. למידע נוסף על PR: Permanent Residency בקפריסין – המדריך המלא ❓ האם משכנתא בקפריסין זמינה גם ללא אזרחות אירופאית? כן, אך הבנקים המקומיים שמרניים יותר כלפי רוכשים שאינם מהאיחוד האירופי, ולכן הבדיקות קפדניות יותר ונדרש הון עצמי גבוה יותר (לפחות 40%-50%). ❓ האם ניתן לקחת משכנתא לצורך רכישת נכס על הנייר (Off Plan)?לא משום שלקבלן כנראה ואין Building Permit. הבנקים מעדיפים נכסים קיימים או כאלה שכבר הסתיימו לגביהם כל האישורים. רכישה על הנייר תדרוש לרוב תשלום ישיר ליזם או ליווי פיננסי אחר. ❓ האם יש משכנתאות בריבית קבועה או משתנה בקפריסין?כן. מרבית הבנקים מציעים ריבית משתנה המבוססת על ה־Euribor בתוספת מרווח קבוע. לעיתים נדירות ניתן למצוא מסלול בריבית קבועה, אך לרוב לזמן קצר יותר (3–5 שנים). ❓ מה אחוז הריבית המקובל בקפריסין?נכון לשנת 2025, הריבית הממוצעת נעה סביב 4%–6%, אך זה משתנה בהתאם לפרופיל הלווה, הבנק והנכס. ❓ האם אפשר להחזיר את ההלוואה מוקדם?כן, אך לעיתים כרוך בקנס פירעון מוקדם (Early Repayment Fee) – לרוב בין 0.5% ל־2% מהסכום הנפרע. כמובן צריך לבדוק מול הבנק. ❓ האם אפשר לקבל אישור עקרוני מראש (Pre-approval)?בהחלט. כדאי מאוד לקבל אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה – כדי לדעת מה התקציב שלכם באמת ומה יכולת ההחזר. ❓ האם הבנק בודק גם את הנכס ולא רק אותי?כן. הבנק דורש שמאי חיצוני שיעריך את הנכס. הוא לא מאשר משכנתא לנכס שלא עומד בתנאים חוקיים או תכנוניים. ❓ האם ניתן להשתמש בכסף מקרן השתלמות / פנסיה בישראל כהון עצמי?אפשר, אך נדרש לוודא מול היועץ הפיננסי שהשחרור מהקרן מותר (ולא יגרור מס) ולתכנן את ההעברה בהתאם לרגולציה בישראל ובקפריסין. סיכום – ומה הצעד הבא? קבלת משכנתא בקפריסין אפשרית – אך דורשת תכנון מוקדם, ליווי מקצועי, והבנה של כללים מקומיים. אנחנו ב-Winest Group מלווים את הלקוחות שלנו בכל שלב – החל מהבנת הכדאיות הכלכלית, דרך חיבור לבנקים הנכונים, ועד קבלת המימון בפועל. 📞 רוצים להבין אם זה מתאים לכם? שלחו לי הודעה בוואטסאפ – אני עונה בעצמי. שלחו לי הודעה עכשיו אין לראות במאמר זה ייעוץ משפטי או פיננסי. מומלץ להיעזר בעורך דין ורואה חשבון מקומי לכל החלטה כספית משמעותית. למידע נוסף: Permanent Residency בקפריסין – המדריך המלא מיסוי בישראל – וובינר עם רואי חשבון מיסוי בקפריסין – וובינר השקעות נדל"ן בקפריסין – מדריך מלא
סוגי אשרות שהייה בקפריסין – איזה ויזה מתאימה לכם? מדריך לישראלים 2025
סוגי אשרות שהייה בקפריסין – המדריך המקיף ל-2025 בשנים האחרונות אני מלווה באופן אישי מאות ישראלים בתהליך המעבר לקפריסין – בין אם זה לצורכי רילוקיישן, רכישת נדל"ן, פתיחת חברה או פשוט חיפוש אחר איכות חיים טובה יותר. אחת השאלות שחוזרת על עצמה שוב ושוב היא: "איזו אשרת שהייה מתאימה לי בקפריסין?" וזה מובן. כשאנחנו מדברים על ויזה לקפריסין, אין מסלול אחד שמתאים לכולם. יש מסלולים שמיועדים לבעלי דרכון אירופאי (Yellow Slip), כאלה שמיועדים לפרילנסרים או פנסיונרים (Pink Slip), יש גם תושבות קבע דרך השקעה (PR), ואפשרויות ליזמים ועסקים שרוצים לפתוח חברה בקפריסין. במאמר הזה נעשה סדר. נסקור את כל סוגי אשרות שהייה בקפריסין, נסביר למי כל מסלול מתאים, מה הדרישות, מה היתרונות והחסרונות – ואיך לבחור נכון לפי הצרכים האישיים שלך. לא משנה אם יש לך דרכון אירופאי, אם אתה שכיר, עצמאי או משפחה עם ילדים – נבין ביחד את האפשרויות, ונעזור לך לגשת לתהליך בצורה בטוחה, רגועה ומדויקת. אני כותב את המדריך הזה מתוך ליווי אישי של מאות ישראלים שבחרו בקפריסין – בין אם דרך רילוקיישן לקפריסין, רכישת נכס, השקעת נדל"ן או פתיחת חברה. כל מילה כאן מבוססת על ניסיון מהשטח, לא על תיאוריה. המטרה שלי היא שתהיה לכם ראייה ברורה של כל האפשרויות – בלי בלבול ובלי הפתעות. תוכן עניינים מה זה בכלל אשרת שהייה בקפריסין? קפריסין היא מדינה חברה באיחוד האירופי, אבל בניגוד למדינות אחרות – היא לא חלק מאזור שנגן (נכון לשנת 2025). המשמעות? יש לה חוקים נפרדים משלה בכל מה שקשור לכניסה, שהייה והגירה. ולכן, אם אתם לא אזרחי קפריסין או בעלי דרכון אירופאי, תצטרכו להחזיק באשרת שהייה מתאימה אם ברצונכם לשהות במדינה מעבר ל־90 ימים. באופן כללי, ישראלים וזרים יכולים להיכנס לקפריסין ל-90 ימים מתוך כל תקופה של 180 יום – למשל לצורכי טיול, עסקים קצרים או הכרות עם המדינה. אבל אם אתם חושבים על מגורים בקפריסין, רילוקיישן, פתיחת חברה או אפילו רכישת נכס – תצטרכו להוציא אחת מהאשרות הרשמיות של המדינה. יש אשרות שמיועדות למגורים בלבד, אחרות מאפשרות גם לעבוד בקפריסין, חלקן זמניות וחלקן קבועות. בדיוק בגלל זה חשוב להבין את ההבדלים כבר מהשלב הראשון – ולבחור את סוג הויזה שמתאים לכם אישית, במקום להסתבך אחר כך בתיקונים ובירוקרטיה. למידע הרשמי: ניתן לעיין גם באתר של משרד ההגירה הקפריסאי כדי להבין טוב יותר על סוגי אשרות שהייה בקפריסין סוגי האשרות המרכזיים בקפריסין – למי זה מתאים? קפריסין מציעה מגוון רחב של מסלולי שהייה ותושבות – לכל מטרה וסגנון חיים. לא מדובר רק באשרת תייר או ויזה זמנית: אפשר לקבל תושבות דרך דרכון אירופאי, השקעה בנדל"ן, פתיחת חברה, או באמצעות הכנסה פסיבית מחו"ל. כל מסלול נועד להתאים לפרופיל שונה – ואחת השאלות הכי חשובות בתחילת הדרך היא: מה המסלול שמתאים דווקא לי? הנה סקירה של האפשרויות המרכזיות: Yellow Slip – ילו סליפ תושבות בקפריסין לבעלי דרכון אירופאי אם יש לכם דרכון אירופאי (רומני, פולני, פורטוגלי, גרמני ועוד) – אתם זכאים להגיש בקשה לקבלת Yellow Slip בקפריסין. מדובר במסלול תושבות קל יחסית, עם זכויות כמעט מלאות – כולל עבודה, פתיחת חשבון בנק, גישה למערכת הבריאות הציבורית (GESY), והרשמה כתושב קבע בקפריסין. למי זה מתאים? בעלי אזרחות אירופאית (כולל ישראלים עם אזרחות כפולה) משפחות שמעוניינות ברילוקיישן לקפריסין בצורה חוקית ומסודרת שכירים, עצמאים או אנשים שמנהלים פעילות עסקית בקפריסין או אונליין היתרונות המרכזיים של Yellow Slip בקפריסין: תהליך מהיר יחסית (לרוב תוך מספר שבועות) אין צורך בהשקעה כספית או בהכנסה מינימלית תושבות קבועה ללא הגבלת זמן גישה מלאה לשירותים רפואיים ציבוריים (GESY) אפשרות לעבוד ולהקים עסק בקפריסין אפשרות לצרף בני משפחה – גם אם אין להם דרכון אירופאי ומה לגבי בני זוג וילדים?אם רק אחד מבני הזוג מחזיק בדרכון אירופאי – הוא מגיש את הבקשה הראשית (טופס MEU1), והבן או בת הזוג נחשבים לנספחים ומגישים טופס MEU2.גם הילדים נרשמים כנספחים לבקשה, וכולם מקבלים תושבות כחוק. 🔸 בני הזוג זכאים לעבוד בקפריסין ולשהות בה כחוק, בדיוק כמו בעל הדרכון.🔸 חשוב לדעת: אם יש ילדים, הם חייבים להיות רשומים לבית ספר בקפריסין כדי לקבל את אשרת השהייה במסגרת המשפחתית – זה תנאי רשמי של משרד ההגירה. למידע נוסף: Yellow Slip – מדריך מלא ילו סליפ – Yellow Slip Pink Slip – פינק סליפ אשרת שהייה זמנית בקפריסין למי שאין דרכון אירופאי Pink Slip בקפריסין היא אשרת שהייה שמיועדת למי שאין לו דרכון אירופאי, אך כן רוצה לגור באי לתקופה ארוכה – בלי לעבוד בשוק המקומי. זה מסלול שמאפשר מגורים חוקיים בקפריסין, והוא מתאים במיוחד לישראלים שמתקיימים מהכנסה מרחוק – כמו שכירות, פנסיה, פרילנס או עבודה אונליין. למי Pink Slip מתאימה? פרילנסרים שעובדים מול לקוחות מחו"ל שכירים בהייטק או בעלי עסקים שיכולים לפעול מרחוק פנסיונרים, משפחות, או זוגות שמחפשים רילוקיישן רגוע כל מי שיש לו הכנסה מחו"ל ויכול להוכיח יציבות כלכלית מה כולל המסלול? אשרה ל־12 חודשים, עם אפשרות חידוש אחת לשנה אין אישור עבודה בקפריסין – רק פעילות אונליין או הכנסה פסיבית דרישות בסיסיות: חוזה שכירות ביטוח בריאות פרטי הוכחת הכנסה (לרוב כ־€2,000 לחודש ליחיד, ויותר למשפחה) הצגת תנועות בנקאיות והעברת כספים מראש רילוקיישן לקפריסין עם ילדים?במסלול Pink Slip ניתן להגיש בקשה גם עבור בן/בת הזוג והילדים – והם יקבלו מעמד תושבות זהה. עם זאת, גם כאן הילדים צריכים להיות רשומים לבית ספר בקפריסין כתנאי בסיס לקבלת האשרה. ⚠️ חשוב להבין: לא ניתן לעבוד או לפתוח עסק שפועל מול לקוחות מקפריסין. אין גישה ל־GESY (מערכת הבריאות הציבורית). כל שינוי משמעותי בהכנסות, מקום מגורים או מצב משפחתי – דורש עדכון מול משרד ההגירה. מחפשים דרך לגור בקפריסין כחוק גם בלי דרכון אירופאי או השקעה יקרה בנדל"ן בקפריסין?Pink Slip הוא בדיוק המסלול שמתאים למי שמחפש אשרת שהייה בקפריסין על בסיס הכנסה מחו"ל. תוכלו לקרוא ולהבין על פינק סליפ דרך המאמר המקיף – כל מה שצריך לדעת PR בקפריסין – תושבות קבע דרך השקעה (הגרסה הקפריסאית ל־Golden Visa) יש מי שקוראים לזה "גולדן ויזה", אבל בוא נדבר תכל'ס — בקפריסין זה נקרא פשוט PR, כלומר תושבות קבע על בסיס השקעה. זה לא מסלול שמקנה אזרחות, אבל הוא כן נותן תושבות חוקית, יציבה, וללא תאריך תפוגה — וזו בדיוק הסיבה שיותר ויותר ישראלים בוחרים בו בתקופה האחרונה. הרבה מהמשפחות שאני מלווה רוכשות נכס תחת המסלול הזה כדי לדעת שיש להן מקום מגורים נוסף בעולם, מקום שאפשר פשוט "לנחות בו" אם צריך — בלי הסברים, בלי ויזות ובלי לחץ. זה שקט נפשי, וזה הופך לרלוונטי במיוחד לאור מה שקורה בישראל בשנים האחרונות. למי
Hebrew 
English