רכישת נכס יד 2 בקפריסין: דירות, בתים ווילות למכירה

דירת שני חדרי שינה וסלון יד 2 נעה בין €155,000 ל־€400,000, לפי העיר והשכונה. לרנקה היא נקודת הכניסה הנוחה ביותר, פאפוס באמצע, ולימסול היקרה מבין השלוש.

בתוך אותה עיר הפער יכול להגיע למאה אלף אירו, בגלל הרחוב, שנת הבנייה, חניה, מעלית והמצב המשפטי של הנכס.

כאן אין מספר אחד אמין. גודל המגרש, השטח הבנוי, בריכה פרטית, נוף לים ושנת הבנייה משנים את המחיר לגמרי, ושני בתים עם אותו מספר חדרי שינה יכולים להימכר בפער של מאות אלפי אירו.

מה שכן ברור: בית ודירה הם שני שווקים שונים. מחירי הדירות בקפריסין עלו ב־10.8% בשנה האחרונה לעומת 3.0% בבתים.

בדירת יד 2 שנקנתה נכון אני רואה בשטח תשואה ברוטו של 5%–7%, ובנכסים מתאימים היא קרובה יותר לקצה העליון.

בנכס חדש הטווח נמוך יותר, בסביבות 5%–6%. הפער נובע ממחיר הכניסה: דירת יד 2 נקנית בפחות, והשכירות באותו אזור דומה.

כן. השאלה היחידה היא אם יש לכם דרכון אירופאי. עם דרכון אירופאי אין מגבלה על מספר הנכסים ולא צריך אישור רכישה.

בלי דרכון אירופאי אפשר לרכוש עד שתי יחידות מגורים על שם פרטי, ונדרש אישור רכישה מהרשות המחוזית שבה נמצא הנכס, בטופס COMM 145.

ברכישה ממוכר פרטי בדרך כלל אין מע״מ. במקומו חל מס העברת בעלות לפי מדרגות, שניתן בהנחה הקבועה בחוק בעסקה שלא חויבה במע״מ.

בנכס חדש המצב הפוך: יש חבות מע״מ, וכשמשלמים מע״מ לא נגבה מס העברת בעלות על אותה עסקה.

מהסכמה על מחיר ועד מפתח ביד — בדרך כלל שלושה עד שישה חודשים. רוב הזמן הזה הוא המתנה לבדיקות ולאישורים, לא משא ומתן.

מה שמאריך: מצב הרישום של הנכס, חובות או שעבודים של המוכר, ירושה עם כמה בעלים, ואישור הרכישה לרוכש בלי דרכון אירופאי.

מעבר למחיר שסיכמתם עם המוכר צריך לתכנן מס העברת בעלות, שכר טרחת עורך דין, בדיקה הנדסית, תרגומים ונוטריון, פתיחת חשבון בנק, חיבור לתשתיות, ביטוח, וכמובן שיפוץ וריהוט.

בדירת יד 2 השיפוץ הוא בדרך כלל ההוצאה הגדולה ביותר אחרי המס, ואת ההערכה שלו עושים לפני החתימה ולא אחריה.

שלושה דברים שלא רואים בתמונות, ושכל אחד מהם יכול להפוך עסקה טובה לרעה:

שנת הבנייה — בניינים ישנים נבנו בסטנדרט אחר, ולפעמים בלי בידוד, בלי חניה מקורה ובלי מעלית.
מי גר בבניין — כמה דירות מושכרות לטווח קצר, כמה עומדות ריקות, ומי בכלל משלם ועד בית.
המצב המשפטי — בעלות רשומה, שעבודים, חובות, היתרי בנייה ומצב הרישום בטאבו.

יש בקפריסין נכסים שנמכרים בלי נסח טאבו נפרד על שמם. הם כמעט תמיד המחירים הכי טובים בשוק, וההנחה הזאת היא בדיוק המחיר של הסיכון.

תמיד יש שם סיבה — שעבוד על הקרקע, חובות של המוכר, או רישום שנתקע. השאלה היחידה היא אם גיליתם מה הסיבה לפני החתימה או אחריה, ולכן זה נבדק על ידי עורך דין עצמאי משלכם.

תלוי במטרה, לא במחיר. יד 2 מתאימה למי שרוצה לראות בדיוק מה הוא קונה, להיכנס מהר יותר ולבדוק הכנסה משכירות שכבר קיימת.

נכס חדש מתאים למי שרוצה סטנדרט בנייה עדכני, אחריות ואפשרות לבחור מפרט, ומוכן להמתין ולבדוק היטב את היזם.

לא. רכישת דירה או בית לא מעניקה מעמד תושבות, היתר עבודה או זכות להתגורר בקפריסין. אשרות שהייה הן מסלול נפרד לגמרי.

גם מסלול תושבות הקבע המהיר לא מתאים בדרך כלל לנכס יד שנייה רגיל, כי הוא מבוסס על רכישת נכס חדש ובכפוף לתנאים נוספים.