מיסוי נדל"ן בקפריסין בעת רכישת נכס - מעודכן לשנת 2025
מיסוי נדל"ן בקפריסין הוא חלק בלתי נפרד בחישוב הוצאות רכישת נדל"ן בקפריסין ולכן עלינו להכיר לעומק את כל המספרים. במאמר פירטנו על החוקים וכמובן שהסברנו בדוגמאות כדי להקל עליכם בהבנה.
פיתוח בקפריסין:
בסופו של דבר, כל משקיע חולם לרכוש נכס להשקעה במיקום טוב, לקבל תשואה מעולה ומיסוי נוח שישאיר הרבה כסף בכיס. עם זאת, כישראלים, אנחנו לא כל כך מכירים את מיסוי הנדל”ן וההוצאות רכישה בקפריסין. הפוסט מסביר בפירוט רחב על כל מה שאתם צריכים לדעת.
כשלמדתי 5 שנים בארה”ב במהלך התואר ראשון ושני שלי, אחד המרצים לשיעורי Stocks and Bonds אמר שהחלק הכי קשה בהשקעות הוא נושא המיסוי. מיסוי נדל”ן בקפריסין הוא חלק בלתי נפרד כשאנחנו חושבים על רכישת נכס בקפריסין להשקעה או לשימוש אישי. במהלך השיחות שלי עם לקוחות, אני מקבל את השאלה של “כמה נכנס לי לבנק”- השאלה מאוד במקום כי בסופו של דבר אני יודע כמה אני מוציא מהכיס למטרת ההשקעה ורוצה לדעת כמה אקבל בחזרה. בכתבה אתרכז במיסוי נדל”ן בקפריסין והוצאות רכישה במטרה לתת לכם כמה שיותר מידע
כל מה שנכתב הוא מידע אישי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.
אז איך מתחילים את ההבנה על המיסוי בקפריסין?
כשחושבים על רכישת נכס בקפריסין, אנחנו צריכים להסתכל על נכסים חדשים ונכסים יד 2.
מה ההוצאות עבור רכישת נכסים בקפריסין?
עורך דין:
שכר הטרחה בקפריסין הוא בין 0.75 ל1.25%. רוב העורכי דין נכון להיום מבקשים 1%, עם זאת עדיין יש עורכי דין שגובים מחיר קבוע ללא קשר לעלות הנכס. כשרוכשים נכסים יקרים אפשר לבקש הנחה ולהגיע לשכר טרחה של 0.5%+ מע”מ.
מס בולים:
בקפריסין הקונה בדרך כלל יצטרך לשלם מס בולים על הסכם הרכישה והמסמכים הנלווים כשרוכשים נכס. המיסים משולמים למחלקת המס של קפריסין.
דמי העברה:
ביום רישום הבעלות של הנכס על שם הקונה והעברת הנסח טאבו, רשם המקרקעין יעריך את שווי השוק של הנכס הנרכש וידרוש לקבל דמי העברה. חשוב לציין שיתכן ודמי העברה יהיו מעל מה שציפיתם אם וכאשר נציג רשם המקרקעין יעריך את שווי הנכס מעל המחיר רכישה שלכם.
נכון להיום, ניתן לקבל הנחה של 50% על דמי העברה, אך אגיד שלא מדובר על כל הנכסים בקפריסין. לקוח שלי רכש נכס מקפריסין מהבנק ולא היה זכאי להנחה ולכן אדגיש שמדובר ברוב הנכסים. ניתן לבדוק את הנושא מראש. דמי העברה יכולים להתחלק במידה ומספר קונים רכשו את הנכס.
דמי העברה הם מס פרוגרסיבי
לדוגמא:
רכשנו נכס ב-300,000 אירו.
דמי העברה שנשלם: 8,600 אירו
התשלום עבור דמי העברה הוא 17,200 אירו אך ברוב המקרים נקבל הנחה של 50%=8,600 אירו.
מס בולים 507.5 אירו
עורך דין: 3,000 אירו+ מע”מ
הוצאות נוספות:
כשרוכשים נכס, יש עוד עלויות קטנות שצריך לקחת בחשבון כמו עלויות של בדיקת נאותות, הגשת חוזה הרכישה, תרגום מסמכים, פתיחת חשבון בנק ועוד.
מע"מ:
כאשר רוכשים נכס חדש נשלם מע”מ ולא מס רכישה. נכון להיום, המע”מ בקפריסין הינו 19% אך ניתן לבקש להפחית את המע”מ ל-5% בתנאי שעומדים בקריטריונים:
נכון לשנת 2024, המע”מ מתחלק לכמה פרמטרים- שימוש אישי או להשקעה
- במידה וחשבתם לרכוש נכס חדש עבור השקעה- תשלמו 19% מע”מ
- במידה וחשבתם לרכוש נכס חדש לשימוש אישי- תקראו בזהירות!
ב1.11.2023 עבר חוק חדש בקפריסין המתייחס לאפשרות להפחית את המע”מ ל-5% בתנאי שהנכס מיועד לשימוש עצמי.
אם התוכניות עבור הנכס החדש הוגשו לפני 31.10.2023 אז תוכלו להגיש בקשה להפחית את המע”מ ל-5%.
למשל, רכשתם נכס ב-500,000 אירו? תשלמו 25,000 אירו מע”מ.
אם התוכניות עבור הנכס החדש הוגשו לאחר 31.10.2023 אז תוכלו לקבל הנחה בתנאי ששטח פנים הבית לא עולה על 190 מ”ר ושמחיר הנכס לא עולה על 475,000. עם זאת, תשלמו 5% מע”מ על שטח פנים הבית של 130 מ”ר ועד מחיר של 350,000. על הדלתא של שטח הבית והמחיר תצטרכו להוסיף 19%. להסבר מפורט רק על החוק החדש- לחצו כאן.
מס ארנונה I.P.T:
בעבר, בעלי הנכסים בקפריסין היו משלמים ארונה לפי שווי שוק הנכס ביום 01.01.1980. בשנת 2017 המס בוטל ומי שהחזיק בנכס לפני שנת 2017 עדיין חייב בתשלום I.P.T
מיסים לעירייה:
מיסי העירייה בקפריסין משתנה בהתאם למקום בו אתם גרים וכמובן שמשתנה בהתאם לגודל הנכס. בישראל אנחנו רגילים לקרוא לזה ארנונה אבל אי אפשר להשוות מכיוון שהסכומים נעים בדרך כלל בין 80-300 אירו בשנה. הכספים מיועדים להוצאות עירייה כמו תאורה, פינוי אשפה, ביוב, ניקוי הכבישים ועוד.
כאשר מדובר בחשמל ומים, חשוב לציין שהחשמל בקפריסין לא זול בלשון המעטה. עם זאת מתקינים פנאלים סולארים בנכסים החדשים, מה שצריך להפחית את עלות החשמל.
הוצאות בשטחים משותפים:
כאשר רוכשים נכס שנמצא בתוך קומפלקס או בבניין תצטרכו לשלם סכום חודשי המיועד לניהול ותחזוקת המתחם. את אופן התשלומים ניתן לגבות במספר תשלומים.
ביטוח:
נהוג לרכוש ביטוח מבנה, במיוחד אם אתם משכירים את הנכס.
מיסים שיש לשלם בעת השכרת הנכס בקפריסין:
כשאנחנו משקיעים את כספנו במדינה זרה, עלינו להכיר את החוקים לעומק ולכן חשוב לדעת את נושא המיסוי נדל”ן בקפריסין והוצאות שנצטרך לשלם בקפריסין אם וכאשר נשכיר את הנכס שלנו. נשלם מס פרוגרסיבי.
הכנסה שנתית:
כל הכנסה מתחת ל-19,500 אירו לאדם שרשום על הנכס- נשלם 0% מס.
חשוב לציין שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין ולכן לפי החוק בישראל תצטרכו לבחור (כנראה) במסלול הירוק ולשלם 15% מס על הכנסה מהשכרת דירה בחו”ל.
- כל אדם שמשכיר נכס בקפריסין, בין אם הוא תושב או לא, יצטרך לשלם מס של 2.65% מההכנסה עבור GHSC
מס רווחי הון:
כאשר מוכרים נכס בקפריסין יש לשלם מס על הרווח בשיעור של 20% בקפריסין. החישוב דומה לישראל שמחשבים את עלות רכישת הנכס לעומת מחיר מכירת הנכס. בפעם הראשונה שמוכרים נכס, נוכל לקבל הנחה חד פעמית של 17,086 אירו עבור רוכש. נוכל לקבל הנחה כפולה במידה והנכס רשום על 2 אנשים.
למשל, רכשנו נכס ב400,000 אירו ומכרנו ב-500,000 אירו. נצטרך לשלם 20% מס על 100,000 אירו אך אנחנו נוכל קודם לקזז עלויות שהיו במהלך השנים כמו דמי ההעברה ששולמו אם רכשנו נכס יד 2, השבחת הנכס (בתנאי שיש קבלות), תיווך עמלה ועוד. לאחר מכן נקזז את ההנחה החד פעמית ונשלם 20% מס על היתרה.
למשל, ההוצאות במהלך השנים (בהצגת קבלות)= 20,000 אירו.
נקזז את ההטבה במידה והנכס רשום עלי ועל אשתי = 80,000-17,086-17,086 45,828 אירו.
נשלם 20% על 45,828 אירו.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.חשוב לציין שנוכל לקזז עלויות כמו בישראל לפני חישוב תשלום מס הרווח כמו דמי ההעברה ששולמו אם רכשנו נכס יד 2, השבחת הנכס (בתנאי שיש קבלות), תיווך עמלה ועוד.
ישנו פטור נוסף שניתן לקבל במידה והנכס מיועד למגורים ושימש ככזה לתקופה של חמש שנים לפחות. במצב הזה, נוכל לקבל הנחה בסך של 85,430 אירו. ככה שבמידה והרווח שלנו הוא 100,000, אז נשלם מס על 14,570 אירו. = 14,570*0.2 = 2,914 אירו. חשוב לציין שהפטור ניתן רק לאזרחים או תושבים חוקיים בקפריסין שמוכיחים שזה אכן ביתם הקבוע בחמש שנים האחרונות.
הוצאות נוספות למוכר בעת מסירת מסמכים נחוצים לקונה בעת מכירת נכס בקפריסין:
כשנרצה למכור נכס בקפריסין, נצטרך כנראה לספק את המסמכים הבאים:
חיפוש ברישום מקרקעין (למשכנתאות או חיובים אחרים): נע בין 10 אירו ל-50 אירו,
עותקים של תוכניות אדריכליות ואתרים וחוזים קודמים שניתן להשיג מרשם המקרקעין: 5 אירו עד 40 אירו,
הגשת ייפוי כוח כללי: 50 אירו,
תעודת אנרגיה; העלות נעה בין 300-500 אירו.
מיסוי נדל”ן תחת חברה בקפריסין:
רשמתי מאמר נוסף בנושא, מוזמנים ללחוץ כאן ולקרוא.
ובקצרה: כישראלים, אנחנו יכולים לרכוש עד 2 נכסים תחת השם הפרטי שלנו. לאחר מכן נצטרך לפתוח חברה. מעבר לכך, ישנם אנשים רבים שעברו לקפריסין ופתחו חברה בקפריסין בזכות ההטבות שהממשלה נותנת למשקיעים זרים. פתיחת חברה הינה תהליך דיי פשוט שבו נצטרך להצהיר מהי מהות החברה, שם חברה, פתיחת חשבון בנק ואפשר להגיד מזל טוב. הצוות המקומי שלי ידאג לכם לכל המסמכים הדרושים, כולל קבלת מספר במע”מ.
מבחינת המיסוי, כאן מגיעה ההטבה הגדולה ביותר- מס חברות עומד על 12.5% בלבד. רק כדי שתבינו את המשמעות- לקוח ששילם בישראל 47% מס החליט לעבור לקפריסין ומשלם כיום 12.5%.
החלטתם להתגורר בקפריסין ולא ניתקתם תושבות? בואו נבין את ההשלכות.
כישראלים, אנחנו יכולים לשהות בקפריסין 90 ימים מתוך 180 ימים, מה שאומר שלושה חודשים בכל חצי שנה. אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין ולכן אם שהיתם מעל 183 ימים, אתם יכולים למצוא את עצמכם משלמים מיסים כפולים- בקפריסין ובישראל. כמובן שיש צורך להתייעץ עם רואה חשבון מקומי מכיוון שניתן לקבל פטור ממס במידה והרווחים התקבלו מחברה מחוץ לקפריסין וכו’. רואה חשבון מקומי יוכל לייעץ לכם בנושא המיסוי נדל”ן בקפריסין והוצאות הרכישה הנוספות במידת הצורך
חושבים על רילוקיישן לקפריסין? לחצו פה לפוסט מקיף בנושא
לסיכום:
נושא המיסוי נדל”ן בקפריסין הוא מורכב שדורש אנשי מקצוע נכונים סביבכם. בכל מדינה תצטרכו לשלם מיסים אך המיסים בקפריסין מאוד נמוכים בהשוואה לשווקים אחרים שמעודדים את המשקיעים הזרים. חשוב להבין את נושא מיסוי הנדל”ן בקפריסין והוצאות רכישה. ללא ספק, קפריסין מקום מעולה שמספק את כל מה שמשקיעים מחפשים- מיקום, תשואה ומיסוי נוח. אני מזמין אתכם לשוחח איתי ועם הצוות שלי שילווה אתכם בתהליך על המיסוי הרלוונטי ביותר עבורכם.
אין להתייחס לנאמר כהמלצה או ייעוץ ויש לשוחח עם רואה חשבון קפריסאי בעל רישיון. כל הנאמר הינו מידע אישי בלבד.
מעוניינים לרכוש נכס בקפריסין ורוצים לשוחח? מוזמנים לשלוח וואטסאפ למספר 050-6809844.
חושבים על רילוקיישן לקפריסין? מוזמנים לקרוא מאמר מקיף בנושא שיעשה לכם הרבה סדר.
מוזמנים לעקוב אחרי ערוץ Spotify ו-Youtube ולשמוע הקלטות נוספות על קפריסין, השקעות נדל”ן, פתיחת חברות, הכרת הערים, מיסוי ועוד.
איתי ארז- השקט שלך בקפריסין
Hebrew 
English