מיסוי נדל״ן בקפריסין – המדריך המקיף לשנת 2026: מע״מ, מס רכישה, מס שבח והוצאות נלוות
מיסוי על דירה או נכס בקפריסין משתנה בעיקר בהתאם לשאלה האם מדובר בנכס חדש מקבלן או בדירה, בית או וילה מיד שנייה. במדריך תמצאו את שיעורי המס המעודכנים, מדרגות התשלום, הוצאות נלוות ודוגמאות חישוב שיעזרו להבין כמה באמת עולה לרכוש, להחזיק ולמכור נכס בקפריסין.
מס העברת בעלות: 3%–8%
Transfer Fees
לפי מדרגות שווי; ברוב העסקאות ניתנת הפחתה של 50%
מע״מ בשיעור 19%
VAT
בכפוף לעמידה בתנאים ניתן להגיש בקשה לשיעור של 5%
מס רווחי הון: 20%
Capital Gains Tax
מחושב על הרווח ובכפוף להוצאות ולפטורים הרלוונטיים
מס הבולים בוטל
Stamp Duty
הביטול חל על הסכמים שנחתמו מ־1 בינואר 2026
מה יש במדריך הזה
לחצו על נושא כדי לקפוץ אליו
- כמה מס משלמים — התשובה המהירה
- מס העברת בעלות על דירת יד 2
- מחשבון מס רכישה
- מע״מ על דירה חדשה מקבלן
- הוצאות נלוות ברכישה
- ביטול מס הבולים ב־2026
- מיסוי על בית פרטי או וילה
- ארנונה ועלויות החזקה
- מס על השכרת דירה בקפריסין
- מיסוי בישראל על נכס בקפריסין
- מס שבח במכירה
- רכישה דרך חברה
- חשבון בנק בקפריסין
- שאלות ותשובות
- מה לבדוק לפני שקונים
מיסוי על דירה בקפריסין: כמה מס משלמים?
מיסוי על נכס בקפריסין נחלק לשני מסלולים נפרדים. ברכישת דירה או בית יד 2 משלמים מס העברת בעלות של 3% עד 8% לפי מדרגות שווי, וברוב המקרים מקבלים עליו הנחה של 50%. ברכישת דירה או בית חדש מקבלן לא משלמים מס רכישה כלל, אלא מע״מ של 19% — ובעמידה בתנאים של גודל ומחיר אפשר להוריד אותו ל־5% בלבד. אף רוכש לא משלם את שניהם.
על מכירה עתידית חל מס שבח של 20% על הרווח, אחרי ניכוי הוצאות מוכרות ופטור אישי חד פעמי שניתן בכפוף לתנאים. על הכנסה משכירות חלות מדרגות מס הכנסה שמתחילות רק מעל 22,000 אירו בשנה. מס הבולים, שהיה בעבר חלק מכל עסקה, בוטל לחלוטין בינואר 2026.
מיסוי על דירת יד 2 בקפריסין מול דירה חדשה מקבלן — טבלת השוואה
| סוג המס | דירה או בית חדש מקבלן | דירה או בית יד 2 |
|---|---|---|
| מס רכישה / העברת בעלותTransfer Fee | לא משלמים | 3% עד 8% לפי מדרגות ברוב המקרים בהנחה של 50% |
| מע״מVAT | 19% ובעמידה בתנאים — 5% בלבד | לא משלמים |
| מס בוליםStamp Duty | בוטל בינואר 2026 | בוטל בינואר 2026 |
| מס על הכנסה משכירות | מדרגות מס הכנסה מעל 22,000 אירו בתוספת היטל בריאות של 2.65% | זהה לחלוטין סוג הנכס לא משנה כאן |
| מס שבח / רווחי הוןCapital Gains Tax | 20% על הרווח אחרי הוצאות מוכרות ופטור אישי חד פעמי | 20% על הרווח אחרי הוצאות מוכרות ופטור אישי חד פעמי |
דוגמאות לחישוב מיסוי על נכס בקפריסין
מס על דירת יד 2 בשווי 300,000 אירו
כ־8,600 אירו
מס העברת בעלות אחרי הנחה של 50%. ברישום על שני שמות הסכום יורד לכ־5,800 אירו.
מע״מ על דירה חדשה בשווי 300,000 אירו
15,000 אירואו 57,000 בלי ההטבה
15,000 בדירה של עד 130 מ״ר שאושרה לה הפחתת המע״מ ל־5%, ו־57,000 אם חל 19% מלא. הפרש של 42,000 אירו על אותה דירה.
פטור ממס שבח על בית מגורים
עד 150,000 אירו
פטור אישי חד פעמי במכירת בית מגורים, למי שגר בנכס חמש שנים לפחות.
כל המספרים בעמוד הזה מעודכנים לרפורמת המס שנכנסה לתוקף בינואר 2026. בהמשך המדריך תמצאו את מדרגות המס המלאות, תנאי הפחתת המע״מ ל־5%, מיסוי הכנסות משכירות, מס שבח וההוצאות הנלוות. אם אתם עדיין בשלב בחירת הנכס, מומלץ להתחיל ממדריך השקעות הנדל״ן בקפריסין.
מיסוי נדל״ן בקפריסין 2026 — מס רכישה, מע״מ, מס שבח, מס בולים והוצאות נלוות
מיסוי נדל״ן בקפריסין הוא הנושא הראשון שכל משקיע ישראלי צריך להבין, עוד לפני רכישת הנכס ולפני שהוא בוחר עיר, פרויקט או דירה מסוימת. הבנה מוקדמת של מערכת המיסוי הקפריסאית יכולה לחסוך אלפי אירו, למנוע טעויות יקרות ולמנוע הפתעות בשלב החתימה.
כשמשווים בין מיסוי נדל״ן בקפריסין לבין ישראל, הפער גדול. בקפריסין אין ״מס רכישה״ במובן הישראלי, אלא שני מסלולים נפרדים: נכס חדש מקבלן חייב במע״מ (VAT), ונכסים מיד שנייה (יד 2) חייבים במס העברת בעלות (Transfer Fee). אף רוכש לא משלם את שניהם. מדובר במערכת מס ידידותית יותר לרוכש — שיעורים נמוכים יותר ורגולציה פשוטה יותר מזו שאתם מכירים מישראל. בפועל, מס הרכישה על דירת יד 2 בקפריסין נע בין 1.5% ל־4% משווי הנכס.
במדריך הזה תמצאו את כל מה שצריך לדעת על מיסוי נדל״ן בקפריסין נכון לשנת 2026 — כולל מדרגות מס מלאות, דוגמאות חישוב, סימולציות, טבלאות השוואה, הוצאות נלוות לרכישת נכס וטיפים שיכולים לחסוך לכם הרבה כסף.
מה ההבדל בין נכס חדש לנכס מיד שנייה בקפריסין — דירה, בית או וילה?
נכס חדש — דירה או בית מקבלן
- מחויב במע״מ של 19% משווי הרכישה
- אפשר להגיש בקשה להפחתת המע״מ ל־5%, לשימוש עצמי בלבד ובהתאם לחוק שנכנס לתוקף ב־1.11.2023
- לא מחויב במס העברת בעלות
נכס יד 2 — דירה או בית מיד שנייה
- מחויב בדמי העברת בעלות לרשם המקרקעין, לפי מדרגות שווי
- ברוב המקרים ניתן לקבל הנחה של 50% על הסכום
- לא מחויב במע״מ
למידע מלא על המע״מ בקפריסין לנכסים חדשים, כולל פירוט החוק החדש ודוגמאות חישוב מעודכנות, קראו את המדריך המלא להפחתת מע״מ על דירה חדשה בקפריסין.
מיסוי על דירת יד 2 בקפריסין — מס העברת בעלות (Transfer Fee) על נכסי יד 2
כשישראלים מדברים על מס רכישה בקפריסין, הם מתכוונים בדרך כלל לדמי העברת בעלות — באנגלית Transfer Fee. ברכישת נכס יד שנייה בקפריסין הרוכש נדרש לשלם אותם לרשם המקרקעין במעמד העברת הבעלות בדירה, בבית או בווילה על שם הרוכש. גובה המס נקבע לפי מדרגות שווי הנכס, כך שכל חלק מהסכום מחויב בשיעור אחר ולא משלמים את השיעור הגבוה על מלוא השווי.
ברכישת דירה או נכס יד 2 בקפריסין מחושבים דמי העברת בעלות לפי מדרגות של 3%, 5% ו־8%. ברוב העסקאות ניתנת הנחה של 50% על הסכום המחושב, כך שהשיעורים בפועל הם 1.5%, 2.5% ו־4%. על נכס חדש מקבלן שעליו שולם מע״מ לא נגבים דמי העברת בעלות כלל.
מדרגות מיסוי נדל״ן בקפריסין לנכסים מיד שנייה
על חלק השווי עד 85,000 אירו
3%
1.5% אחרי ההנחה
עד 1,275 אירו על מלוא המדרגה
על החלק שבין 85,001 ל־170,000 אירו
5%
2.5% אחרי ההנחה
עד 2,125 אירו על מלוא המדרגה
על החלק שמעל 170,000 אירו
8%
4% אחרי ההנחה
חל רק על היתרה שמעל 170,000
בטבלה המצורפת תוכלו ללמוד על מיסוי נדל״ן בקפריסין לנכסים יד 2, כולל סכום המס בכל מדרגה לפני ההנחה ואחריה.
| שווי הנכס באירו | אחוז המס | סכום המס במדרגה | אחרי הנחה של 50% |
|---|---|---|---|
| עד 85,000 | 3% | 2,550 אירו | 1,275 אירו |
| 85,001 – 170,000 | 5% | 4,250 אירו | 2,125 אירו |
| מעל 170,001 | 8% | לפי ההפרש מעל המדרגה | 4% מהיתרה |
השיעורים 1.5%, 2.5% ו־4% מוצגים כדי להמחיש מה משלמים בפועל. מבחינה טכנית החישוב נעשה קודם לפי המדרגות המלאות, ורק אחר כך מופחת הסכום בחצי. במקרים רבים מס הרכישה מהווה את המרכיב המרכזי בתכנון מיסוי נדל״ן בקפריסין למשקיעים פרטיים.
שלושה דברים שחייבים לדעת לפני רכישת נכס יד 2
ההנחה של 50%. ניתן לקבל אותה ברוב רכישות נכסי יד 2 בקפריסין. היא חלה על כל המקרים שבהם נגבים תשלומים לפי החוק, אבל קיימות עסקאות חריגות שבהן היא לא ניתנת — שווה לאשר את החישוב הסופי מול עורך הדין.
נכסים חדשים מקבלן לא משלמים Transfer Fee כלל. במקומו משלמים מע״מ — לרוב 19%, ובעמידה בתנאים 5% בלבד. אף רוכש לא משלם את שני המסים על אותה עסקה.
שימו לב להערכת השווי. רשם המקרקעין בקפריסין רשאי לבצע הערכת שווי עצמאית של הנכס באמצעות שמאי ממשלתי מטעמו. אם המחיר המוצהר בעסקה נמוך משמעותית ממחיר השוק, המס ייגבה לפי השווי המוערך הגבוה יותר. לכן חשוב לוודא שהמחיר המוצהר תואם את מחירי השוק הריאליים באזור.
דוגמה: חישוב מס רכישה (Transfer Fee) על נכס יד 2 בשווי 300,000 אירו
- 85,000 האירו הראשונים בשיעור 3%2,550 אירו
- הסכום שבין 85,001 ל־170,000 בשיעור 5%4,250 אירו
- הסכום שבין 170,001 ל־300,000 בשיעור 8%10,400 אירו
קנייה משותפת — מה קורה כשרושמים את הדירה על שני שמות?
אותה דירה בדיוק, אותו מחיר, אבל הרישום מתחלק בין בני הזוג. כל אחד מחושב על 150,000 אירו: 85,000 בשיעור 3% הם 2,550 אירו, והיתרה של 65,000 בשיעור 5% היא 3,250 אירו — סך של 5,800 אירו לכל רוכש לפני ההנחה, וכ־2,900 אירו לכל רוכש אחריה.
ההבדל הזה נוצר בלי לשנות דבר בעסקה עצמה — רק באופן שבו רושמים את הנכס. זאת אחת הנקודות שהכי כדאי לסגור מול עורך הדין עוד לפני החתימה על החוזה, כי אחרי הרישום כבר קשה לשנות אותה. אם אתם עדיין מחפשים נכס יד 2, כדאי להתחיל מרשימת הנכסים שלנו.
מחשבון מס רכישה בקפריסין
בחרו את סוג הנכס והזינו את המחיר, והמחשבון יראה לכם כמה מס תשלמו בפועל. על נכס יד 2 מדובר במס העברת בעלות, ועל נכס חדש מקבלן במע״מ — אף רוכש לא משלם את שניהם.
אל תסתמכו על התוצאה כחישוב סופי. המחשבון נותן הערכה לתכנון תקציב בלבד. הסכום בפועל תלוי בשווי שקובע רשם המקרקעין, בזכאות שנבדקת מול רשות המסים ובנסיבות הספציפיות של העסקה שלכם. חובה לאמת כל מספר מול עורך דין מקומי ורואה חשבון קפריסאי לפני שחותמים על חוזה.
המחיר המוצהר בחוזה, לפני מע״מ.
השטח הבנוי כפי שמופיע בהיתר. מרתף, מרפסות ומדרגות מטופלים אחרת — בדקו מול הקבלן.
מיסוי על דירה חדשה בקפריסין — איך מחושב המע״מ ברכישת נכס חדש?
ברכישת נכס חדש בקפריסין, בין אם מדובר בדירה, בבית או בווילה מקבלן, לא משלמים מס העברת בעלות כלל. במקומו מיסוי נדל״ן בקפריסין מחייב תשלום מע״מ (VAT). נכון ל־2026 שיעור המע״מ המלא עומד על 19% משווי הרכישה, אבל מי שרוכש את הנכס לשימוש עצמי יכול להגיש בקשה להפחתת המע״מ ל־5% בלבד — וזאת ההטבה המשמעותית ביותר שקיימת היום בשוק הנדל״ן הקפריסאי.
איך זה עובד בפועל — סדר התשלומים והבקשה להחזר
זאת הנקודה שהכי הרבה רוכשים מגלים מאוחר מדי. אי אפשר להתחיל את התהליך בשיעור של 5%. התשלומים הראשונים יוצאים במע״מ מלא של 19%, והבקשה להפחתה מוגשת רק בשלב מאוחר יותר. זה אומר שצריך להיערך תזרימית לסכום גבוה יותר בהתחלה, גם אם בסוף אתם זכאים להטבה.
דמי שריון הנכס
התשלום הראשון לשריון הנכס, לרוב כ־10,000 אירו, משולם בתוספת מע״מ מלא של 19% — כלומר 11,900 אירו.
תשלום על החוזה
בחתימה משלמים בדרך כלל 30% עד 40% ממחיר הנכס, גם הם בתוספת מע״מ של 19%.
הגשת הבקשה
רק אחרי שהתשלומים האלה בוצעו, עורך הדין יכול לפנות לרשויות ולהגיש את הבקשה להפחתה.
הקיזוז
ההפרש הוא 14%, וברוב המקרים הוא לא חוזר כמזומן אלא מקוזז מהתשלום הבא לקבלן.
המשמעות התזרימית. על דירה של 300,000 אירו, שני התשלומים הראשונים יכולים להסתכם בכ־130,000 אירו כולל מע״מ מלא — לפני שההפחתה בכלל נכנסה לתמונה. תכננו את התזרים לפי 19% ולא לפי 5%, וסגרו את לוח התשלומים מול הקבלן ועורך הדין מראש.
התנאים להפחתת המע״מ ל־5%
התנאים השתנו בחקיקה שנכנסה לתוקף ב־1 בנובמבר 2023. מה שקובע לגביכם הוא מתי אושרו תוכניות הבנייה של הפרויקט — ולא מתי אתם קונים. זאת השאלה הראשונה שצריך לשאול את הקבלן.
הכללים הישנים — נדיבים יותר
- מע״מ של 5% על כל סכום הרכישה, בלי תקרת מחיר
- עד 200 מ״ר בנוי
- מדרגות, מרתף ומרפסות אינם נספרים בשטח
הכללים החדשים — מוגבלים בשטח ובמחיר
- מע״מ של 5% עד 130 מ״ר ועד שווי של 350,000 אירו
- מעבר לכך המע״מ עולה ל־19% על החלק היחסי
- מעל 190 מ״ר או 475,000 אירו — 19% מהאירו הראשון
| מצב הנכס | המע״מ שתשלמו |
|---|---|
| עד 130 מ״ר ועד 350,000 אירו | 5% ההטבה המלאה |
| בין 130 ל־190 מ״ר, או בין 350,000 ל־475,000 אירו | 5% ו־19% במשולב החלק הזכאי מחושב לפי יחס השטח כפול תקרת המחיר, והיתרה מחויבת במלא |
| מעל 190 מ״ר או מעל 475,000 אירו | 19% מהאירו הראשון, בלי הטבה כלל |
דוגמה: רכישת דירה חדשה ב־500,000 אירו ו־160 מ״ר
דירה שעומדת בתנאים
דירה חדשה למגורים, 110 מ״ר, במחיר 300,000 אירו
- שטח בנוי110 מ״ר, מתחת ל־130
- מחיר הרכישה300,000, מתחת ל־350,000
- שיעור המע״מ שאושר5%
דירה שלא עומדת בתנאים
דירה חדשה, 160 מ״ר, במחיר 500,000 אירו
- שטח בנוי160 מ״ר
- מחיר הרכישה500,000, מעל 475,000
- שיעור המע״מ19% מהאירו הראשון
חוק עשר השנים — ההתחייבות שנלווית להטבה
ההטבה לא ניתנת בחינם. מי שקיבל מע״מ מופחת מתחייב שהנכס ישמש אותו בעצמו במשך עשר שנים. זאת הנקודה שהכי הרבה ישראלים מפספסים, והיא זאת שיכולה להפוך חיסכון לחוב.
מוכרים או משכירים לפני עשר שנים? צריך להחזיר חלק מההטבה
מי שמפסיק להשתמש בנכס בעצמו לפני תום עשר השנים — מוכר אותו, משכיר אותו או עוזב את קפריסין — חייב להודיע לרשות המסים תוך 30 יום ולהחזיר את ההפרש בין 5% ל־19% באופן יחסי לשנים שנותרו.
- דירה ב־300,000 אירו, חיסכון מקורי42,000 אירו
- הנכס שימש את הבעלים3 שנים מתוך 10
- היחס שנותר7 מתוך 10
- הסכום להחזר לרשות המסים29,400 אירו
רשות המסים בקפריסין גם מצליבה נתוני צריכת חשמל ומים כדי לוודא שהרוכש באמת משתמש בנכס. אם אתם מתכננים להשכיר את הדירה כבר מההתחלה — עדיף לוותר על ההטבה ולשלם 19%, במקום לקבל אותה ולגלות חוב רטרואקטיבי אחרי שנתיים.
לשימוש עצמי בלבד. ההטבה ניתנת גם לבית נופש שאתם משתמשים בו בעצמכם — מה שפוסל אותה הוא השכרה. דירה שנרכשת להשקעה או להשכרה לא זכאית להפחתה, גם אם היא עומדת בתנאי השטח והמחיר. הרוכש חייב להיות אדם פרטי, לא חברה.
אף אחד לא משלם גם מע״מ וגם מס רכישה. מערכת מיסוי נדל״ן בקפריסין מבחינה בין נכסים חדשים, שעליהם חל מע״מ, לבין נכסים יד 2, שעליהם חל מס העברת בעלות — וזה הבדל משמעותי מול ישראל. אלו שני מסלולים נפרדים לחלוטין.
למידע מפורט על החוק החדש, כולל טבלאות נוספות, תנאי הזכאות המלאים ותהליך הגשת הבקשה, קראו את מיסוי על נכס חדש בקפריסין — החוק החדש לשנת 2026.
הוצאות נלוות בעת רכישת נכס בקפריסין — דירה, בית או וילה
אחד החלקים הפחות מדוברים בתחום מיסוי נדל״ן בקפריסין הוא ההוצאות הנלוות שמתווספות למחיר הרכישה. הן לא גדולות ביחס למחיר הנכס, אבל מי שלא מכניס אותן לחישוב מגלה אותן בדיוק בשלב הכי לא נוח — אחרי שכבר סגר על מחיר. הסכומים דומים בכל האי, בין אם אתם קונים בלימסול, בפאפוס או בלרנקה.
| סעיף | עלות | מה חשוב לדעת |
|---|---|---|
| עורך דין | 0.75%–1.25% | רוב עורכי הדין בקפריסין גובים היום 1% משווי הנכס. יש גם עורכי דין שגובים מחיר קבוע ללא קשר לשווי. בנכסים יקרים אפשר לבקש הנחה ולהגיע ל־0.5% בתוספת מע״מ. |
| בדיקת מסמכים בבנק (KYC) | 0.5%–1% | הבנק שמלווה את הפרויקט בודק את הרוכש, והרוכש הוא זה שנושא בעלות. קורה בעיקר בנכסים חדשים מקבלן, אבל גם בעסקאות יד 2. הסעיף מופיע בחוזה הרכישה — חשוב לאתר אותו לפני החתימה. |
| שמאי או בודק חיצוני | 500–1,000 אירו | נהוג בדירות ובבתים יד 2 לפני חתימת ההסכם. בנכסים חדשים מקבלן הבדיקה נעשית בעיקר במעמד קבלת המפתח. העלות עלתה בשנים האחרונות ומשתנה לפי גודל הנכס והיקף הבדיקה. |
| פתיחת חשבון בנק | כ־600 אירו | בתוספת מע״מ, ולא כולל תרגומים ואגרות. ברוב העסקאות נדרש חשבון קפריסאי לצורך התשלומים לקבלן ולעורך הדין. |
| תרגום מסמכים | 400–700 אירו | תלוי בכמות המסמכים ובמספר הרוכשים. תרגום שנעשה בקפריסין זול משמעותית מתרגום בישראל. |
| העברת חשמל ומים | 100–200 אירו | תשלום חד פעמי לפתיחת חוזה מול חברת החשמל ורשות המים. |
| ביטוח הנכס | משתנה | העלות נגזרת מגודל הנכס, מהריהוט ומהתכולה. זאת הוצאה שנתית ולא חד פעמית, ולכן היא לא נכללת בסיכום שלמטה. |
מהניסיון שלי בשטח
מהניסיון שלי בליווי מעל 200 משפחות ומשקיעים בקפריסין, יש סעיף אחד שכמעט אף מקור לא מזכיר והוא מפתיע כמעט כל רוכש: עלויות בדיקת המסמכים בבנק של הקבלן. הבנק שמלווה את הפרויקט מבצע בדיקה על הרוכש — התהליך שנקרא KYC, כלומר Know Your Client — ובכל חוזה רכישה יש סעיף שקובע שהרוכש הוא זה שנושא בעלות הזאת, אם הבנק ידרוש אותה.
ברוב המקרים מדובר בין 0.5% ל־1% ממחיר הנכס. זה סעיף שגדל יחד עם שווי העסקה, ולכן בנכסים יקרים הוא מגיע לאלפי אירו רבים — והוא לא מופיע באף טבלת עלויות שתמצאו באינטרנט. זה קורה בעיקר בנכסים חדשים מקבלן, אבל יכול לקרות גם בעסקאות יד 2. זה אחד הדברים הראשונים שאני בודק בחוזה לפני שלקוח חותם.
כמה זה מסתכם בפועל — דירת יד 2 ב־300,000 אירו
כל מה שמשלמים מעבר למחיר הדירה
רכישה על שם אחד, שכר טרחת עורך דין של 1%, כולל מע״מ על שירותים
- מס העברת בעלות, אחרי הנחה של 50%8,600 אירו
- עורך דין, 1% בתוספת מע״מכ־3,570 אירו
- שמאי או בודק חיצוני500–1,000 אירו
- פתיחת חשבון בנק, כולל מע״מכ־715 אירו
- תרגום מסמכים400–700 אירו
- העברת חשמל ומים100–200 אירו
- מס בולים0 — בוטל ב־2026
זאת הערכה לצורך תכנון תקציב, לא הצעת מחיר. הסכומים משתנים לפי עורך הדין, הבנק ומספר הרוכשים בעסקה. ברישום על שני שמות מס ההעברה יורד לכ־5,800 אירו, והסך הכולל יורד בהתאם לכ־11,100 עד 12,000 אירו. לסכום הזה יש להוסיף את עלות בדיקת ה־KYC אם הבנק ידרוש אותה.
סעיף אחד ירד מהרשימה השנה. עד סוף 2025 נכנס לחישוב גם מס בולים על הסכם הרכישה. מ־2026 הוא בוטל לחלוטין, ומדובר בחיסכון ישיר בכל עסקה.
על תהליך פתיחת חשבון הבנק, המסמכים הנדרשים ולוחות הזמנים כתבנו מדריך נפרד: איך פותחים חשבון בנק בקפריסין.
מי שמתכנן גם לשהות בקפריסין ולא רק להחזיק נכס, יצטרך אשרת שהייה מסודרת. כל הפרטים במדריך פינק סליפ — אשרת שהייה בקפריסין.
לפני רכישת נכס, חשוב להבין את מיסוי נדל״ן בקפריסין ולתכנן בהתאם את כל היבטי ההשקעה. ההוצאות הנלוות מסתכמות בכ־4.5% עד 5% משווי הנכס בעסקה טיפוסית של דירת יד 2, ויותר מכך אם נדרשת בדיקת KYC. מי שמתכנן לממן חלק מהרכישה צריך להוסיף לחישוב גם את עלויות המימון — על כך במדריך משכנתא בקפריסין לישראלים.
מס בולים בקפריסין (Stamp Duty) — בוטל בינואר 2026
עד סוף 2025 חל בקפריסין מס בולים על כל הסכם רכישת נכס, לפי מדרגות של 0.15% ו־0.20% משווי החוזה. החוק בוטל לחלוטין, והביטול נכנס לתוקף ב־1 בינואר 2026. המשמעות לרוכשי דירה או בית היום היא שסעיף העלות הזה פשוט יורד מהחישוב הכולל של העסקה, וגם חובת התשלום תוך 30 יום מהחתימה ירדה יחד איתו.
508 אירו
מס הבולים על חוזה רכישה בשווי 300,000 אירו: פטור עד 5,000, אחר כך 0.15% עד 170,000 אירו ו־0.20% על היתרה.
0 אירו
אותו חוזה בדיוק, היום. אין עוד מס בולים על הסכם רכישת נכס, ואין צורך להסדיר תשלום או להיחשף לקנס על איחור.
למי שחתם קודם. חוזה שנחתם על ידי לפחות אחד הצדדים עד 31 בדצמבר 2025 נותר כפוף לכללים הקודמים, כולל חובת התשלום והמועדים.
מה שלא השתנה. הביטול נוגע למס הבולים בלבד. מס העברת הבעלות על דירת יד 2 והמע״מ על דירה חדשה ממשיכים לחול כרגיל.
מיסוי על בית פרטי או וילה בקפריסין — מה שונה מדירה?
מבחינת החוק, התשובה הקצרה היא ששום דבר לא שונה. בית פרטי ווילה מחויבים בדיוק באותם מסים כמו דירה — מס העברת בעלות אם הנכס יד 2, מע״מ אם הוא חדש מקבלן, ומס שבח של 20% במכירה. אבל יש נקודה אחת שמתנהגת אחרת לגמרי כשמדובר בבית מגורים, והיא שווה עשרות אלפי אירו.
הפטור ממס שבח — כאן נמצא ההבדל
לכל אדם עומד פטור אישי חד פעמי לאורך חייו ממס על רווח במכירת נכס, וגובהו נקבע לפי סוג הנכס שנמכר. זה המקום שבו בית מגורים נהנה מיחס שונה לגמרי מדירה שנרכשה להשקעה.
העברות שפטורות לגמרי ממס שבח
לא כל העברת בעלות נחשבת מכירה. יש העברות שעליהן לא חל מס רווחי הון כלל, בלי קשר לשווי הנכס או לרווח שנצבר. אלה השלוש שרלוונטיות לרוב הרוכשים הישראלים:
ההעברות האלה פטורות ממס שבח בקפריסין, אבל הן לא בהכרח פטורות מדמי העברת בעלות או מחבות מס בישראל. מי שמתכנן העברה בתוך המשפחה צריך לבדוק את שני הצדדים מול רואה חשבון שמכיר את שתי המדינות.
ההבדל היחיד המהותי בין דירה לבית מגורים הוא גובה הפטור ממס שבח. בכל שאר המסים — מס העברת בעלות, מע״מ, מסים שוטפים ומס על שכירות — אין הבחנה בחוק לפי סוג הנכס. מי שמתלבט בין דירה לבית ימצא השוואה מלאה של מחירים, אזורים ותשואות במדריך השקעות נדל״ן בקפריסין.
ארנונה, חשמל ומסים שוטפים בקפריסין — עלויות החזקה של דירה או בית
אחרי הרכישה מתחילות ההוצאות השוטפות, והן נראות אחרת לגמרי מאשר בישראל. בקפריסין לא קיימת ארנונה במודל הישראלי, אלא תשלומים שנתיים לרשות המקומית לפי גודל הנכס והעיר שבה הוא ממוקם. מה שנשאר זה תשלום שנתי צנוע, חשבונות שוטפים, ובבניין מגורים גם דמי תחזוקה.
מיסי עירייה, המקבילה לארנונה
נקבע לפי גודל הנכס והעיר. כולל פינוי אשפה, ניקיון רחובות, תחזוקת ביוב ותאורת רחוב. בבית פרטי הסכום יהיה בקצה העליון של הטווח.
מים
התשלום מועבר דרך הרשות המקומית, ולרוב מחויב ישירות מחשבון הבנק הקפריסאי או דרך שירות מקוון.
חשמל
החשמל בקפריסין לא זול ביחס לישראל, בעיקר בחודשי הקיץ ובגלל המיזוג. מרבית הבתים והדירות החדשים כוללים פאנלים סולאריים שמקטינים משמעותית את החשבון.
מס הנכס השנתי בוטל ב־2017. מס שנתי לפי שווי הנכס — Immovable Property Tax, בקיצור I.P.T. — נגבה בעבר בקפריסין ובוטל לחלוטין. רוכש חדש היום לא משלם אותו כלל.
כמה זה מסתכם בחודש — דירה מול בית פרטי
מי שרוכש דירה בבניין או בקומפלקס משלם גם דמי תחזוקה חודשיים לשטחים המשותפים — בין 60 ל־200 אירו לפי רמת המתחם והמתקנים. בבית פרטי הסעיף הזה לא קיים, אבל תחזוקת הגינה והבריכה עוברת אליכם.
| סעיף | דירה בבניין | בית פרטי |
|---|---|---|
| מיסי עירייה | כ־10 אירוכ־120 אירו לשנה | כ־25 אירוכ־300 אירו לשנה |
| מים | 40–60 אירו | 55–70 אירוגינה ובריכה מעלות את הצריכה |
| חשמל | 100–180 אירו | 150–250 אירו |
| דמי תחזוקה לוועד | 60–200 אירולפי המתחם והמתקנים | אין |
| תחזוקת גינה ובריכה | כלול בדמי התחזוקה | 120–200 אירוגנן וטיפול בבריכה |
| סך הכל בחודש | כ־210 עד 450 אירו | כ־350 עד 545 אירו |
רמת השירותים העירוניים משתנה בין עיר לעיר. בכפרים קטנים לעיתים אין מדרכות, פארקים או תאורה מלאה, בעוד בערים המרכזיות השירותים ברמה מערבית מלאה. זה שיקול שכדאי לקחת בחשבון כשבוחרים אזור, לא רק מחיר למ״ר — וזה בדיוק מה שהשוונו במדריך איפה כדאי להשקיע בקפריסין.
מה המס על השכרת דירה בקפריסין? השכרת נכסים ותשלומי מס
מי שרכש נכס בקפריסין לצורכי השקעה והשכרה צריך להבין שהכנסה משכירות נחשבת הכנסה חייבת במס, בדיוק כמו בישראל. קפריסין איננה ״גן עדן מס״ מוחלט — יש מס הכנסה מדורג לפי גובה הרווח. אבל בפועל, שני כללים גורמים לכך שרוב המשקיעים הישראלים עם דירה אחת פשוט לא מגיעים לחבות מס הכנסה כלל.
20%
ניכוי אוטומטי מדמי השכירות ברוטו. קפריסין מכירה ב־20% מההכנסה כהוצאה רעיונית, בלי קבלות ובלי תיעוד. רק 80% מהברוטו נכנסים לחישוב מס ההכנסה.
22,000 €
מדרגת המס הראשונה היא 0%. הכנסה חייבת שנתית עד הסכום הזה לא ממוסה כלל — אבל מדובר בכלל ההכנסה החייבת של האדם, לא רק בשכירות.
מדרגות מס ההכנסה בקפריסין 2026
| הכנסה חייבת שנתית באירו | שיעור המס |
|---|---|
| עד 22,000 | 0% |
| 22,001 – 32,000 | 20% |
| 32,001 – 42,000 | 25% |
| 42,001 – 72,000 | 30% |
| מעל 72,000 | 35% |
המדרגות אישיות, והשכירות מצטרפת לשאר ההכנסות. מי שגר בישראל ואין לו הכנסה חייבת בקפריסין מנצל את מדרגת האפס במלואה. לעומתו, מי שגר ועובד בקפריסין כבר ניצל חלק מהמדרגה על המשכורת, ולכן השכירות שלו תיכנס למדרגה גבוהה יותר.
ניכוי של 20% בלי קבלות. אפשר גם לבחור בקיזוז הוצאות מתועדות בפועל אם הן גבוהות מ־20%, אבל לא לשלב בין השניים. Income Tax
היטל בריאות בשיעור 2.65%. מחושב על דמי השכירות ברוטו, לא על ההכנסה החייבת. חל על כל בעל נכס, גם על מי שלא מתגורר בקפריסין, עד תקרה שנתית של 180,000 אירו. GHS Contribution
היטל ההגנה על שכירות בוטל ב־2026. עד סוף 2025 שולם עליו 3% על 75% מהברוטו, בנוסף למס ההכנסה. הוא ירד לגמרי. Special Defence Contribution — SDC
חובת דיווח קיימת גם כשאין מס. יש לדווח לרשות המסים הקפריסאית על כל הכנסה משכירות, גם חלקית או זמנית, וגם אם בסוף לא נוצרה חבות. אי דיווח גורר קנסות.
כמה תשלמו בפועל — לפי גובה השכירות
הטבלה מראה את התשלום השנתי הכולל, מס הכנסה והיטל בריאות יחד, בהנחה שאין לבעלים הכנסה חייבת אחרת בקפריסין.
| שכירות חודשית | שכירות שנתית ברוטו | על שם אחד | על שני שמות | החיסכון |
|---|---|---|---|---|
| 1,500 אירו | 18,000 אירו | 477 אירוהיטל בריאות בלבד | 477 אירו | אין הבדל |
| 2,000 אירו | 24,000 אירו | 636 אירוהיטל בריאות בלבד | 636 אירו | אין הבדל |
| 2,500 אירו | 30,000 אירו | 1,195 אירו | 795 אירו | 400 אירו |
| 3,000 אירו | 36,000 אירו | 2,314 אירו | 954 אירו | 1,360 אירו |
| 4,000 אירו | 48,000 אירו | 5,472 אירו | 1,272 אירו | 4,200 אירו |
נקודת המפנה היא כ־2,300 אירו לחודש. מתחתיה, הניכוי של 20% ומדרגת האפס מוחקים את מס ההכנסה לגמרי — ומשלמים רק את היטל הבריאות. מעליה, רישום על שני שמות מתחיל לחסוך כסף אמיתי, והחיסכון גדל ככל שהשכירות עולה. החלוקה צריכה לשקף בעלות אמיתית בנכס ובהכנסה, לא רישום פורמלי בלבד.
מהניסיון שלי בשטח
מהניסיון שלי בליווי מעל 100 לקוחות שמצאו נכסים להשכרה בלימסול, ההחלטה על שם מי רושמים את הנכס מתקבלת כמעט תמיד בלי לחשוב על השכירות — ורק על מס הרכישה. זו טעות, כי הרישום משפיע על שלושה מסים שונים: מס הרכישה בהתחלה, מס ההכנסה על השכירות כל שנה, ומס השבח במכירה בסוף. בדירה שמושכרת ב־3,000 אירו לחודש, ההפרש בשכירות לבדה מצטבר ל־13,600 אירו על פני עשור.
ומה עם רישום על שם חברה? על דירה אחת או שתיים המסלול הפרטי כמעט תמיד יוצא זול יותר, כי הניכוי של 20% ומדרגת האפס מוחקים את החבות כמעט לגמרי, בעוד שחברה משלמת מס חברות של 15% על הרווח החייב מהאירו הראשון. את ההשוואה המלאה בין המסלולים תמצאו בפרק על רכישה דרך חברה בהמשך המדריך.
המס בקפריסין הוא רק חצי מהתמונה. מי שלא ניתק תושבות מישראל חייב בדיווח ובתשלום מס גם בישראל על אותה הכנסה בדיוק, ובלי אמנת מס בין המדינות אין מנגנון אוטומטי שמונע כפל מס. על כך בדיוק בפרק הבא.
האם משלמים מס בישראל על השכרת דירה בקפריסין?
כן — כל עוד אתם נחשבים תושבי ישראל לצורכי מס. לפי פקודת מס הכנסה, תושב ישראל חייב במס על כלל הכנסותיו בעולם, כולל שכר דירה מנכס בקפריסין. העובדה שהנכס נמצא בחו״ל, או שכבר שולם עליו מס בקפריסין, לא מבטלת את החבות. בפועל, אצל משקיע ישראלי טיפוסי עיקר נטל המס נקבע בישראל ולא בקפריסין.
מסלול 15% לפי סעיף 122א
- 15% מההכנסה אחרי ניכוי הפחת המותר, בלי קשר למדרגה השולית
- הפחת מחושב על רכיב המבנה בלבד — הקרקע איננה בת־פחת
- אין קיזוז הוצאות ואין זיכוי על המס הקפריסאי
מסלול מדרגות המס האישיות
- ההכנסה מצטרפת לשאר ההכנסות ומחויבת לפי המדרגה השולית שלכם
- אפשר לקזז הוצאות מוכרות ולדרוש זיכוי על מס זר סופי
- משתלם כשההוצאות גבוהות או כשהמדרגה השולית נמוכה
אין אמנה למניעת כפל מס בין ישראל לקפריסין. במסלול המדרגות אפשר לבחון זיכוי על מס זר, אבל במסלול 15% המס הישראלי משולם בנוסף לחיובים בקפריסין, בלי שום קיזוז. מי שמתכנן גם לעבור לקפריסין צריך להביא בחשבון היבט נוסף — מס יציאה מישראל.
זהו התקציר. על שני המסלולים בהרחבה, דוגמת חישוב מלאה על דירה שמושכרת ב־2,000 אירו לחודש, איך מחשבים נכון את הפחת ומתי מקבלים זיכוי על המס הקפריסאי — כתבנו מדריך נפרד: מיסוי בישראל על השכרת נכס בקפריסין.
מכירת נכס והשבח בקפריסין — איך מחשבים את המס?
כאשר מוכרים נכס בקפריסין ברווח חלה חובת תשלום מס רווחי הון (Capital Gains Tax) בשיעור של 20%. המס חל רק על ההפרש בין מחיר הרכישה, כולל הוצאות מוכרות, למחיר המכירה — ולא על מלוא התמורה. במקרים שבהם הרווח נמוך מהפטור שנותר למוכר, לא ישולם מס כלל.
שיעור מס רווחי ההון בקפריסין
Capital Gains Taxשיעור קבוע שלא משתנה לפי גובה הרווח. מה שמשתנה הוא הרווח שעליו מחשבים את המס, אחרי הפחתת ההוצאות, עדכון מחיר הרכישה לפי המדד והפטור האישי.
הפטורים האישיים ממס רווחי הון
החל מינואר 2026 הוגדלו הפטורים האישיים. אלה פטורים לכל החיים, ולא פטורים שמתחדשים בכל מכירה.
מכירת בית מגורים
הפטור הגבוה ביותר, למי שגר בנכס חמש שנים לפחות והבית עומד על שטח קרקע של עד 1,500 מ״ר.
מכירת קרקע חקלאית על ידי חקלאי
פטור לחקלאים שמוכרים קרקע חקלאית, בהתאם לתנאים שנקבעו בחוק.
מכירת דירה להשקעה או נכס אחר
זה הפטור הרלוונטי למשקיע שמוכר דירה שלא שימשה כבית המגורים שלו.
איך מנצלים את הפטורים? הסכום הכולל שאדם יכול לנצל לאורך חייו מוגבל ל־150,000 אירו. מי שכבר ניצל בעבר פטור של 30,000 אירו במכירת נכס להשקעה ובעתיד ימכור בית מגורים שעומד בתנאים — יוכל לבקש את ההפרש שנותר, עד 120,000 אירו. הפטור הראשון לא מבטל אוטומטית את האפשרות לקבל פטור גבוה יותר בהמשך. בנכס הרשום על שני שמות, כל אחד מהבעלים זכאי לפטור אישי משלו לפי חלקו בנכס.
דוגמה: מכירת נכס בקפריסין ורווח הון ממכירה
נניח שרכשתם נכס בשנת 2020 במחיר של 300,000 אירו, השקעתם בו 20,000 אירו בשיפוצים ושילמתם כ־10,000 אירו נוספים על עורך דין, רישום ועמלות. בשנת 2026 מכרתם את הנכס במחיר של 400,000 אירו.
| פרמטר | סכום באירו |
|---|---|
| מחיר רכישה מקורי | 300,000 |
| שיפוץ, עורך דין ורישום | 30,000 |
| עלות כוללת | 330,000 |
| מחיר מכירה | 400,000 |
| רווח הון לפני פטור | 70,000 |
| פטור אישי, נכס להשקעה | 30,000 |
| רווח חייב במס | 40,000 |
| מס רווחי הון בשיעור 20% | 8,000 אירו |
זו דוגמה מפושטת. בחישוב אמיתי מעדכנים את מחיר הרכישה ואת ההוצאות לפי מדד המחירים בקפריסין, ולכן המס בפועל עשוי להיות נמוך יותר.
ומה אם הנכס שימש כבית המגורים של המוכר? הפטור הרלוונטי היה 150,000 אירו — גבוה מהרווח כולו של 70,000 — ובמקרה כזה לא היה משולם מס רווחי הון כלל. אותה עסקה בדיוק, הפרש של 8,000 אירו.
היטל של 0.4% במכירת נכס בקפריסין
היטל נוסף שמחושב ממחיר המכירה
בנוסף למס רווחי ההון חל היטל בשיעור 0.4% ממלוא תמורת המכירה, והאחריות לתשלום מוטלת על המוכר. ההיטל מחושב מהתמורה ולא מהרווח — כלומר משלמים אותו גם כשמוכרים בהפסד, וגם כשהפטור האישי מחק את חבות מס השבח. הוא חל גם על מכירת מניות בחברה שמחזיקה נדל״ן בקפריסין.
הוצאות מוכרות במס בעת מכירת נכס בקפריסין
בעת מכירת נכס בקפריסין ניתן לקזז חלק מההוצאות שהיו לכם לאורך הדרך, ובכך להפחית את גובה המס על הרווח. על כל הוצאה שתרצו לקזז יש לשמור חשבונית מס רשמית על שם הרוכש, ורשות המסים עשויה לדרוש הוכחה שההוצאה נועדה להעלות את ערך הנכס ולא רק לשימוש נוח יותר בו.
הוצאות רכישה ומכירה
- שכר טרחת עורך דין בקפריסין
- דמי תיווך, אם שולמו
- תרגום מסמכים ואימות נוטריוני
- תשלום לרשם המקרקעין בהעברת הבעלות
שדרוג ושיפוץ
- עבודות שיפוץ מהותיות
- תוספות בנייה מאושרות
- מערכות סולאריות וחשמליות
- בידוד תרמי
מה לא מוכר
- צביעה ותיקונים שוטפים
- החלפת ריהוט ומוצרי חשמל
- תחזוקה רגילה של הנכס
- הוצאות בלי חשבונית או הוכחת תשלום
מהניסיון שלי בשטח
מהניסיון שלי בליווי מעל 200 משפחות ומשקיעים בקפריסין, הדבר שהכי מייקר מוכרים הוא לא המס אלא חוסר תיעוד. אנשים משפצים, מוסיפים מערכות ומשלמים לעורך דין — ואז, שבע שנים אחר כך, אין להם חשבונית על אף אחד מהדברים האלה. על שיפוצים של 20,000 אירו שלא הוכחו, ההפרש במס הוא 4,000 אירו. פתחו תיקייה ביום שקניתם, לא ביום שהחלטתם למכור.
מה עוד חשוב לדעת לפני שמוכרים
שווי הרכישה מתעדכן לפי מדד ממשלתי לקיזוז אינפלציה. המטרה היא שלא לשלם מס על עליית מחיר שנגרמה רק מאינפלציה. בנכס שהוחזק עשור זה יכול להיות הפרש משמעותי.
מי שרכש את הנכס תחת חברה — המס ייגבה במסגרת מס החברות של 15%, אבל לחברה אין פטור אישי כלל, וקיים מס נוסף על דיבידנד שמחולק לבעלי המניות. לכן לא נכון להניח מראש שהמסלול החברתי זול יותר.
אין כפל מס במכירה למי שביצע ניתוק תושבות מישראל — המס משולם רק בקפריסין. מי שנותר תושב ישראל צריך לבחון את החבות גם שם. מי שמתכנן לעזוב צריך להכיר גם את מס יציאה מישראל, שחל על נכסים והשקעות במועד ניתוק התושבות. על התהליך כולו כתבנו במדריך רילוקיישן לקפריסין.
רכישת דירה או נכס בקפריסין דרך חברה — מתי זה נכון?
ברכישה של דירה אחת או שתיים, רישום פרטי יהיה בדרך כלל פשוט ומשתלם יותר. חברה קפריסאית יכולה להתאים כאשר מתכננים להחזיק כמה נכסים, להיכנס לעסקה עם שותפים, לנהל פעילות השכרה כעסק או להשאיר את הרווחים בחברה לצורך רכישות נוספות.
מה ההבדל בין רכישה פרטית לרכישה דרך חברה?
| נושא | רכישה על שם פרטי | רכישה דרך חברה |
|---|---|---|
| מס על הכנסה משכירות | ניכוי של 20% מהשכירות לאחר הניכוי חלות מדרגות המס האישיות. מדרגת 0% מגיעה עד הכנסה חייבת של 22,000 אירו בשנה. | מס חברות של 15% על הרווח החברה יכולה להפחית הוצאות שהוכרו וקשורות לפעילות שלה. |
| פטור במכירת הנכס | עד 30,000 אירו בדירת השקעה בבית מגורים שעומד בתנאים, הפטור יכול להגיע עד 150,000 אירו. | אין פטור אישי חברה לא מקבלת את הפטורים האישיים שניתנים לבעל נכס פרטי. |
| משיכת הרווחים | ההכנסה שייכת ישירות לבעל הנכס | משיכת הכסף עשויה ליצור מס נוסף צריך לבדוק את מקום התושבות של בעל המניות ואת הדרך שבה הכסף נמשך. |
| עלויות ניהול | נמוכות בחלק מהמקרים עדיין נדרשים דוח מס וטיפול של רואה חשבון. | עלויות קבועות בכל שנה הנהלת חשבונות, ביקורת, דוחות שנתיים וטיפול שוטף בחברה. |
| מספר הנכסים | עד שתי יחידות, בכפוף לאישור אזרח ישראלי שאין לו אזרחות אירופית צריך לקבל אישור מהרשות המחוזית. המגבלה חלה על בני זוג יחד. | נדרשת בדיקה משפטית פתיחת חברה לא עוקפת אוטומטית את מגבלת הרכישה שחלה על אזרחים זרים. |
מתי חברה קפריסאית יכולה להתאים ומתי עדיף לקנות באופן פרטי?
חברה יכולה להתאים כאשר:
- מתכננים לבנות תיק של כמה נכסים
- הפעילות כוללת מספר נכסים, עובדים או שירותי אירוח
- רוכשים נכס עם שותפים ורוצים להסדיר את אחוזי הבעלות
- מתכננים להשאיר את הרווחים בחברה ולהשקיע אותם בנכסים נוספים
רכישה פרטית מתאימה בדרך כלל כאשר:
- רוכשים דירה אחת או שתיים
- ההכנסה השנתית מהשכירות נמוכה ואין פעילות עסקית רחבה
- רוצים ליהנות מהפטור האישי במכירה עתידית של הנכס
- רוצים לצמצם עלויות קבועות, דיווחים וטיפול שוטף
המספר 22,000 אירו לא עומד בפני עצמו. זאת מדרגת המס הראשונה של היחיד על כלל ההכנסה החייבת שלו, ולא פטור נפרד שמקבלים על כל דירה. אם לבעל הנכס יש משכורת או הכנסה נוספת בקפריסין, צריך להביא גם אותה בחשבון.
מהניסיון שלי בשטח
רוב הלקוחות שמגיעים אליי ושואלים על חברה מגיעים מהכיוון הלא נכון — הם שמעו על מס חברות של 15% והניחו שזה זול יותר. בפועל, על דירה אחת להשקעה הם היו משלמים בקפריסין כמעט אפס על השם הפרטי, ו־15% מהאירו הראשון דרך חברה. חברה היא כלי נכון כשיש כמה נכסים, שותפים או פעילות עסקית אמיתית — לא כדרך להוזיל מס על נכס בודד.
חשבון בנק בקפריסין — מה שצריך לדעת בשלב התכנון
ברוב עסקאות הנדל״ן בקפריסין נדרש חשבון בנק מקומי, כי הבנקים דורשים התאמה בין בעל הנכס לבעל החשבון. זה לא סעיף מיסוי, אבל הוא כן משפיע על לוח הזמנים ועל התקציב — ולכן שווה להכיר את המספרים לפני שחותמים.
משך התהליך
7–21 ימי עסקים
התחילו במקביל למשא ומתן, לא אחרי החתימה
עלות ליווי
כ־600 אירו
בתוספת מע״מ, לא כולל תרגומים ואגרות
הגעה פיזית
נדרשת ברוב הבנקים
חלופה: ייפוי כוח נוטריוני לעורך הדין
מסמכים עיקריים
דרכון והצהרת הון
בתוספת הסכם רכישה והוכחת כתובת
זהו התקציר. על התהליך המלא, רשימת המסמכים המדויקת, ההבדלים בין הבנקים והתמודדות עם סירובים כתבנו מדריך נפרד: איך פותחים חשבון בנק בקפריסין.
שאלות ותשובות על מיסוי נדל״ן בקפריסין
התשובות הקצרות לשאלות שאני מקבל הכי הרבה
כמה עולה בסך הכל לקנות דירה בקפריסין, מעבר למחיר?
מה קורה אם רושמים את הדירה על שם שני בני זוג?
מה קורה אם משכירים דירה שקיבלה מע״מ מופחת של 5%?
האם משלמים מס בקפריסין גם אם מוכרים דירה בהפסד?
האם משלמים מע״מ על דירה יד 2 בקפריסין?
האם באמת לא משלמים מס על הכנסה משכירות בקפריסין?
מה המס על מכירת דירה בקפריסין?
האם עדיין משלמים מס בולים על חוזה רכישת דירה בקפריסין?
האם ישראלי משלם מס בישראל על דירה בקפריסין?
מתי כדאי לקנות דירה בקפריסין דרך חברה?
האם יש ארנונה על דירה בקפריסין?
יש לכם שאלה שלא מופיעה כאן?
שלחו לי את סוג הנכס, המחיר ומטרת הרכישה — ואומר לכם אילו מסים ועלויות צפויים בעסקה שלכם
דברו איתי בוואטסאפמה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה או נכס בקפריסין?
מיסוי נדל״ן בקפריסין הוא לא סעיף אחד אלא שרשרת של החלטות — חלקן משפיעות על העסקה עצמה וחלקן על התשואה שלכם שנים קדימה. אלה חמש הנקודות שהכי כדאי לסגור לפני שחותמים על חוזה.
סוג הנכס קובע את מסלול המס. דירה חדשה מקבלן מחויבת במע״מ, דירת יד 2 במס העברת בעלות — ואף רוכש לא משלם את שניהם. זו הבחירה הראשונה שמשפיעה על כל החישוב.
הזכאות למע״מ מופחת נבדקת מראש. ההפרש בין 5% ל־19% מגיע לעשרות אלפי אירו, והוא תלוי בשטח הבנוי, במחיר, במועד אישור התוכניות ובשימוש שתעשו בנכס. ההטבה מתחייבת בשימוש עצמי במשך עשר שנים — מי שמתכנן להשכיר צריך לשקול לוותר עליה מראש.
על שם מי רושמים משפיע על שלושה מסים. מס הרכישה בהתחלה, מס ההכנסה על השכירות בכל שנה, והפטור ממס שבח במכירה. שינוי בעלות בדיעבד מפעיל מס העברת בעלות מחדש — לכן זו החלטה שמקבלים לפני החתימה.
ההוצאות הנלוות מסתכמות בכ־4.5% עד 5% משווי הנכס. עורך דין, שמאי, פתיחת חשבון בנק, תרגומים ובדיקת מסמכים בבנק. חלק מהן נדרשות כבר בשלב החוזה, לפני שהעסקה בכלל נסגרה.
המס בקפריסין הוא רק חצי מהתמונה. תושב ישראל חייב במס גם בישראל על אותה הכנסה, ואין אמנת מס בין המדינות. זה הסעיף שהכי משפיע על התשואה נטו, והוא נקבע לפני הרכישה ולא אחריה.
רוצים להבין מה תהיה העלות הכוללת בעסקה שלכם?
שלחו לי את סוג הנכס, המחיר ומטרת הרכישה — ואומר לכם אילו מסים ועלויות צפויים
דברו איתי בוואטסאפהמידע במדריך זה נועד להסביר את עקרונות מיסוי הנדל״ן בקפריסין ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. שיעורי המס, הפטורים והתנאים עשויים להשתנות, ובכל עסקה יש לאמת את החישוב מול עורך דין מקומי ורואה חשבון קפריסאי לפני החתימה.
מה השתנה במיסוי נדל"ן בקפריסין ב-2026?
רפורמת המס שנכנסה לתוקף בקפריסין בתחילת 2026 שינתה כמה מהנתונים המרכזיים שמשקיעים, רוכשי נכסים ובעלי חברות צריכים להביא בחשבון. חלק מהשינויים מפחיתים את עלויות העסקה, בעוד שאחרים משפיעים על מיסוי ההכנסות ועל בחירת מבנה הבעלות.
צוות Winest עוקב אחר השינויים ברגולציה הקפריסאית כדי שהחלטות הנוגעות לרכישה, להשכרה, למכירה או למעבר לקפריסין יתבססו על נתונים עדכניים. אלה השינויים המרכזיים שכדאי להכיר בשנת 2026.
מס הבולים בוטל
חוק מס הבולים בקפריסין בוטל החל מ-1 בינואר 2026. לכן, חוזים ומסמכים שנחתמו ממועד זה ואילך אינם חייבים עוד בתשלום Stamp Duty.
טבלת מס הבולים המופיעה בהמשך המדריך רלוונטית רק לחוזים שנחתמו עד 31 בדצמבר 2025. כאשר מדובר בחוזה ישן או בעסקה שהחלה לפני כניסת הרפורמה לתוקף, חשוב לבדוק עם עורך הדין אילו הוראות מעבר חלות עליה.
ביטול מס הבולים אינו משפיע על המע״מ החל ברכישת נכס חדש. ברכישה כזאת עדיין צריך לבדוק אם חל מע״מ בשיעור 19% או אם הרוכשים עומדים בתנאים לקבלת השיעור המופחת של 5%. מידע נוסף מופיע במדריך בנושא מיסוי נכס חדש בקפריסין.
הפטורים ממס רווחי הון גדלו
שיעור מס רווחי ההון על מכירת מקרקעין בקפריסין נותר 20%, אך סכומי הפטור המצטברים לכל החיים גדלו.
הפטור הכללי ליחיד עלה מ-17,086 אירו ל-30,000 אירו. הפטור במכירת בית מגורים עיקרי עלה מ-85,430 אירו ל-150,000 אירו, בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בחוק.
לדוגמה, במקרה שבו רווח ההון החייב לפני הפטור עומד על 45,000 אירו והמוכר זכאי לפטור הכללי, יישארו 15,000 אירו לחישוב המס במקום 27,914 אירו לפי הסכום הקודם. בשיעור מס של 20%, מדובר בהפרש פוטנציאלי של כ-2,583 אירו.
החישוב בפועל עשוי לכלול הוצאות מוכרות, הצמדה, פטורים שכבר נוצלו ונתונים נוספים, ולכן יש לבצע אותו באופן פרטני.
מס החברות עלה ל-15%
שיעור מס החברות בקפריסין עלה מ-12.5% ל-15%. השינוי רלוונטי למי שמפיקים הכנסות או מנהלים פעילות באמצעות חברה קפריסאית, לרבות פעילות הקשורה להחזקה ולהשכרה של נכסים.
עם זאת, שיעור מס החברות לבדו אינו קובע אם נכון לרכוש נכס באופן פרטי או באמצעות חברה. יש לבחון גם את אופן משיכת הרווחים, עלויות ניהול החברה, חובות הדיווח והמיסוי שעשוי לחול בישראל. מכירת מקרקעין בקפריסין עשויה גם לחייב חישוב נפרד של מס רווחי הון.
מידע נוסף על מבנה הפעילות והשלבים הנדרשים מופיע במדריך בנושא פתיחת חברה בקפריסין.
מדרגות מס ההכנסה והמס על שכירות עודכנו
מדרגת הפטור הכללית ממס הכנסה ליחידים עלתה מ-19,500 אירו ל-22,000 אירו בשנה. לא מדובר בפטור נפרד המיועד רק להכנסות משכירות, אלא במדרגת המס הכללית החלה על ההכנסה החייבת של היחיד.
בנוסף, היטל ה-SDC שחל בעבר על הכנסות משכירות בוטל. הכנסות משכירות עשויות עדיין להיות חייבות במס הכנסה ובהיטל הבריאות GESY, בהתאם למעמד בעל הנכס ולנסיבותיו.
לכן, אי אפשר לחשב את החבות רק לפי גובה דמי השכירות. צריך להביא בחשבון הכנסות נוספות, הוצאות מוכרות, מבנה הבעלות ותושבות המס של המשכיר.
גם כללי תושבות המס השתנו
במסלול תושבות המס המבוסס על שהייה של 60 ימים בקפריסין הוסרה הדרישה שלפיה האדם לא יהיה תושב מס במדינה אחרת. יתר תנאי המסלול ממשיכים לחול, ולכן שהייה של 60 ימים לבדה אינה מספיקה לקביעת תושבות מס בקפריסין.
חשוב גם להפריד בין קבלת תושבות מס בקפריסין לבין ניתוק תושבות מישראל. אלה שני תהליכים הנבחנים לפי מערכות חוקים שונות, והשלמת האחד אינה מבטיחה באופן אוטומטי את השלמת האחר.
אם רכישת הנכס היא חלק מתכנון מעבר לקפריסין, מומלץ לקרוא גם את המדריך בנושא מס יציאה וניתוק תושבות לפני קבלת החלטות.
השינויים שנכנסו לתוקף ב-2026 משפיעים באופן שונה על כל עסקה. סוג הנכס, מועד החתימה, השימוש המתוכנן, מבנה הבעלות ותושבות המס יכולים לשנות את התוצאה. לבדיקת התהליך והשלכותיו על העסקה שאתם מתכננים, ניתן לפנות לאיתי בוואטסאפ.