מיסוי נדל"ן בקפריסין – המדריך המקיף לשנת 2025: מע"מ, מס רכישה, מס שבח והוצאות נלוות

מיסוי נדל"ן בקפריסין - מה חשוב לדעת? מס רכישה, מע”מ, מס שבח, מס בולים והוצאות נלוות לרכישת נכס ועוד.

מיסוי נדל"ן בקפריסין הוא נושא שכל משקיע ישראלי חייב להכיר עוד לפני רכישת הנכס. הבנה מוקדמת של מערכת המיסוי הקפריסאית יכולה לחסוך אלפי אירו ולמנוע טעויות יקרות.

כאשר משווים בין מיסוי נדל"ן בקפריסין לבין ישראל, מגלים פערים משמעותיים במסים הישירים והעקיפים – מה שהופך את קפריסין ליעד אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים.

בין היתר, קיימת הבחנה בין נכסים חדשים (החייבים במע"מ של 19% עם אפשרות להפחתה ל־5%) לבין נכסים מיד שנייה (יד 2), עליהם חל מס העברת בעלות – Transfer Fee.
שלא כמו בישראל, בקפריסין אין "מס רכישה" קלאסי, אלא מערכת מיסוי ידידותית יותר – עם שיעורי מס נמוכים, רגולציה פשוטה, ויתרונות רבים לרוכשים.

במדריך זה תמצאו את כל מה שצריך לדעת על מיסוי נדל"ן בקפריסין נכון לשנת 2025 – כולל מדרגות מס, דוגמאות, סימולציות, טבלאות, הוצאות נלוות וטיפים חשובים שיכולים לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.

מה ההבדל בין נכס חדש לנכס מיד שנייה בקפריסין?

לפני שמתחילים לחשב עלויות מיסוי, חשוב להבין האם מדובר בנכס חדש או נכס יד 2 – כי סוג הנכס משפיע ישירות על גובה המס שתשלמו.

🏗️ נכס חדש:

נכס שמעולם לא נרשם על שם אדם פרטי.
מחויב במע"מ בקפריסין בגובה 19% – עם אפשרות להפחתת המע"מ ל־5% (לשימוש עצמי בלבד ובהתאם לחוק החדש מ־1.11.2023).
לא מחויב ב־Transfer Fee (מס העברת בעלות).

🏠 נכס מיד שנייה (יד 2):

נכס שכבר נרשם על שם אדם בעבר.
לא מחויב במע"מ, אלא בתשלום דמי העברה (Transfer Fee) לרשם המקרקעין – בהתאם למדרגות מס.

📌 למידע מלא ומעודכן על מע״מ בקפריסין לנכסים חדשים – כולל פירוט החוק החדש והחישוב המעודכן, עברו למאמר:
החוק החדש להפחתת מע"מ על נכס חדש בקפריסין – מדריך מעודכן

מס העברת בעלות (Transfer Fee) על נכסי יד 2 בקפריסין

מה שחשוב לדעת הוא שעל נכסים יד 2 חלה חובת תשלום Transfer Fee – מס המועבר לרשויות המקומיות בעת העברת בעלות הנכס. אחד החלקים החשובים ביותר בתוך מיסוי נדלן בקפריסין הוא מס העברת בעלות על נכסים מיד שנייה, הנקרא Transfer Fee.

לפני שמבצעים רכישה של נכס יד 2, חשוב להבין כיצד מיסוי נדל"ן בקפריסין מחושב בפועל – כי זה מה שיקבע את הסכום הסופי שתשלמו.

בטבלה המצורפת תוכלו ללמוד על מיסוי נדל"ן בקפריסין לנכסים יד 2.

שווי הנכס (אירו)	אחוז המס	סכום המס המצטבר
עד 85,000	3%	2,550
85,001–170,000	5%	4,250
מעל 170,001	8%	לפי ההפרש

📌 הערה: ניתן לקבל 50% הנחה ברוב הנכסים יד 2.

📌 קניה משותפת: אם הנכס רשום על שני שמות (למשל בני זוג), שווי הנכס נחלק לשניים – כך שהמס מופחת משמעותית.

נכסים חדשים מקבלן: לא משלמים Transfer Fee, אלא מע"מ – לרוב 19%, אך ייתכן 5% במקרים מסוימים (למשל דירה ראשונה למגורים). נרחיב על כך בהמשך.

📌 שימו לב: רשם המקרקעין בקפריסין רשאי לבצע הערכת שווי עצמאית של הנכס, דרך שמאי ממשלתי מטעמו. במקרה שהמחיר המוצהר בעסקה נמוך משמעותית ממחיר השוק, הרוכש עלול לשלם את המס לפי השווי המוערך הגבוה יותר. זאת הסיבה שחשוב לוודא שהמחיר המוצהר תואם את מחירי השוק הריאליים באזור.
📌במקרים רבים, מס הרכישה מהווה את המרכיב המרכזי בתכנון מיסוי נדל״ן בקפריסין למשקיעים פרטיים

🔢 דוגמה: חישוב מס רכישה (Transfer Fee) על נכס יד 2 בשווי 300,000 אירו

על 85,000 אירו הראשונים: 3% = 2,550 אירו
סכום שבין 85,001 ל-170,000: 5% = 4,250 אירו
על הסכום שבין 170,001 ל-300,000 (130,000 אירו): 8% = 10,400 אירו

סה"כ Transfer Fee לפני הנחות: כ-17,200 אירו

📌 ברוב המקרים ניתן לקבל הנחה של 50% על מס הרכישה, מה שמפחית את הסכום לכ-8,600 אירו בלבד.

📌 במידה והנכס נרשם על שם שני אנשים (כמו בני זוג), חישוב המס מתבצע לפי 150,000 אירו לכל אחד – מה שמוביל להפחתה נוספת במס. כך בפועל, מס הרכישה הסופי עשוי להיות נמוך משמעותית מהתחזית הראשונית.

רכישת נכס חדש בקפריסין – איך מיסוי נדל"ן בקפריסין משפיע על חישוב המע"מ?

בעת רכישת נכס חדש, במקום מס רכישה, מיסוי נדלן בקפריסין מחייב תשלום מע"מ. (VAT). נכון ל-2025, שיעור המע"מ המלא עומד על 19%, אך במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה להפחתתו ל-5% בלבד, בתנאי שהנכס מיועד למגורים פרטיים.

חשוב לדעת: משלמים תחילה את מלוא ה-19% במעמד החתימה על החוזה, ורק לאחר מכן מגישים בקשה להחזר / קיזוז ל-5% – בהתאם לעמידה בתנאים.

עדכון חקיקה חשוב – החל מ-1.11.2023

כאשר מדובר בתוכניות הנכס אושרו לפני 31.10.2023 – ניתן לקבל את מלוא ההנחה עד 5% על כל סכום הרכישה ועד 200 מ"ר בנוי, לא כולל מדרגות, מרתף ומרפסות.

מצד שני, תוכניות אושרו לאחר 1.11.2023, המע"מ יחושב כך:

5% על עד 130 מ"ר ועל שווי של עד 350,000 אירו
מעל 130 מ"ר ועד 190 מ"ר או 350,000 אירו ועד 475,000 אירו – המע"מ הוא 19% על החלק היחסי.
משלמים 19% מהאירו הראשון אם הנכס מעל 190 מ"ר בנוי ו/או מעל 475,000 אירו.

דוגמה: רכישת דירה חדשה ב-500,000 אירו ו-160 מ"ר (התוכניות אושרו לאחר 1.11.2023)
במקרה הזה – לא ניתן לקבל את ההטבה, כיוון שמחיר הנכס חורג מהמגבלה של 475,000 אירו. לכן תשלום המע"מ יהיה 19% על כל הסכום:
- 19% מ־500,000 = 95,000 אירו
📌 זהו מקרה קלאסי שבו חשוב לעשות משא ומתן כמו שצריך – במיוחד אם אתם קרובים לתקרות הגודל או המחיר.
📎 למידע מפורט, כולל טבלאות ודוגמאות נוספות, עברו למדריך הייעודי שלנו בנושא החוק החדש: 👉 מיסוי על נכס חדש בקפריסין – החוק החדש לשנת 2025
📌 גם כאן, ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד לרוכש, ולמטרת מגורים פרטיים בלבד – לא להשקעה או השכרה.
📌 מערכת מיסוי נדלן בקפריסין מבחינה בין נכסים חדשים, עליהם חל מע”מ, לבין נכסים יד 2, עליהם חל מס העברת בעלות – וזה הבדל משמעותי מול ישראל. אין צורך לשלם גם מע"מ וגם מס רכישה – אלו מסלולים נפרדים בהתאם לסוג הנכס.
מיסוי נדל"ן בקפריסין שונה משמעותית מהמיסוי הנהוג בישראל – מה שמעניק יתרון למשקיעים.

הוצאות נלוות בעת רכישת נכס בקפריסין

אחד החלקים הפחות מדוברים בתחום מיסוי נדלן בקפריסין הוא ההוצאות הנלוות שמתווספות למחיר הרכישה.

עורך דין: שכר הטרחה בקפריסין הוא בין 0.75 ל1.25%. רוב העורכי דין נכון להיום מבקשים 1%, עם זאת עדיין יש עורכי דין שגובים מחיר קבוע ללא קשר לעלות הנכס. כשרוכשים נכסים יקרים אפשר לבקש הנחה ולהגיע לשכר טרחה של 0.5%+ מע”מ.
שמאי/בודק חיצוני: נהוג בדרך כלל בנכסים יד 2 לפני חתימת ההסכם ובעת קבלת המפתח בנכסים חדשים. סביב 300-500 אירו.
עלות פתיחת חשבון בנק: ברוב המקרים נפתח חשבון בנק בקפריסין והעלות נעה סביב 600 אירו + מע"מ, לא כולל תרגומים ואגרות. רשמתי בסוף המאמר הסבר על תהליך פתיחת חשבון הבנק – ואם תרצו מדריך שלם, קראו כאן: [איך פותחים חשבון בנק בקפריסין – המדריך המעודכן]
תרגומי מסמכים: לא מעט מתרגמים בישראל והעלות לכך היא גבוהה מאוד. יש תרגומים המתבצעים בקפריסין שמוזילים את העלות, עם זאת לרוב הסכום נע בין 400-700 אירו, תלוי בכמות המסמכים הדרושים וכמה רוכשים.
העברת חשמל/מים: עלות של פתיחת חוזה עם חברת החשמל ורשויות המים סביב 100-200 אירו, כתשלום חד פעמי.
ביטוח הנכס: מומלץ מאוד לבטח את הנכס. כמובן שהעלות תלויה בגודל הנכס, ריהוט ותכולה.

לפני רכישת נכס, חשוב להבין את מיסוי נדל"ן בקפריסין ולתכנן בהתאם את כל היבטי ההשקעה.

מס בולים בקפריסין (Stamp Duty) – מה זה, כמה משלמים ולמה זה חשוב?

מס בולים (Stamp Duty) הוא תשלום חד־פעמי שמוטל על כל הסכם רכישה של נכס בקפריסין, והוא נגבה על־ידי רשות המסים המקומית. בניגוד למס רכישה או מע”מ, מדובר במס סמלי יחסית – אך כזה שחובה לשלם אותו לצורך רישום החוזה כחוק.

✅ מי משלם את מס הבולים?
הרוכש – והוא נדרש לשלם את המס תוך 30 ימים ממועד החתימה על ההסכם. במידה ולא משולם במועד, עלול להיווצר קנס פיגורים.

✅ כמה משלמים?
גובה המס נקבע לפי מדרגות ביחס לשווי החוזה (ולא לפי שווי השוק או הערכת שמאי):

שווי החוזה (אירו)	שיעור המס
עד 5,000 אירו	פטור מלא
5,001 – 170,000 אירו	0.15%
מעל 170,000 אירו	0.20%

📌 התקרה המקסימלית לתשלום מס בולים: 20,000 אירו (נכון לשנת 2024)

✅ איפה משלמים ואיך?
התשלום מתבצע מול רשות המסים הקפריסאית, בדרך כלל דרך על ידי העורך דין שמלווה את העסקה. לרוב, הוא נדרש כתנאי לרישום חוקי של החוזה ברשם החוזים (Land Registry), ובמקרים רבים גם לצורך פתיחת חשבון בנק.

✅ שימו לב: גם אם לא תרשמו את הנכס בטאבו בשלב הראשון (במיוחד ברכישות מקבלן), עדיין נדרש לשלם את מס הבולים מיד לאחר חתימת החוזה מול הקבלן.

בין אם אתם קונים נכס חדש או נכס יד 2 – מיסוי נדל"ן בקפריסין משתנה בהתאם וכולל מס רכישה או מע"מ. עם זאת, מס בולים חייבים לשלם גם ברכישת נכס חדש וגם בנכס יד 2.

🔢 דוגמה: חישוב מס בולים על חוזה רכישה בשווי 300,000 אירו

על הסכום עד 170,000 אירו:
0.15% × 170,000 = 255 אירו
סכום שמעל 170,000 אירו (130,000 אירו):
0.20% × 130,000 = 260 אירו

סה"כ מס בולים לתשלום: 255 + 260 = 515 אירו

📌 שים לב: זהו תשלום חד־פעמי שיש להסדיר תוך 30 ימים ממועד החתימה על החוזה, אחרת עלול להיווצר קנס פיגורים.

למידע רשמי נוסף על מס בולים בקפריסין, בקרו באתר [רשות המיסים של קפריסין].

ארנונה, חשמל ומסים שוטפים בקפריסין

בקפריסין לא קיימת ארנונה במודל הישראלי, אך קיימים תשלומים שנתיים לרשות המקומית – על פי גודל הנכס והעיר שבה הוא ממוקם.

✅ מיסי עירייה (כמו "ארנונה") בדרך כלל, העלות נעה בין 80 ל־300 אירו לשנה בלבד – תלוי בעיר, בגודל הנכס ובשירותים העירוניים. התשלום כולל לרוב פינוי אשפה, ניקיון רחובות, תחזוקת ביוב, ותאורת רחוב.

✅ Immovable Property Tax – בוטל בעבר היה נהוג לגבות מס שנתי נוסף לפי שווי הנכס, אך הוא בוטל בשנת 2017. בעלי נכסים שרכשו לפני 2017 ייתכן שיידרשו להשלמות ישנות (I.P.T), אך אין גבייה חדשה על כך.

✅ מים וחשמל חשבון החשמל בקפריסין אינו זול ביחס לישראל – בעיקר בחודשי הקיץ. עם זאת, מרבית הבתים החדשים כוללים פאנלים סולאריים, מה שמפחית את העלויות בצורה משמעותית.

חשבון מים ממוצע: 40–70 אירו לחודש
חשבון חשמל יכול לנוע בין 100–250 אירו לחודש למשפחה – תלוי במיזוג ובגודל הנכס

📌 התשלומים האלו מועברים בדרך כלל דרך הרשויות המקומיות, ולעיתים מחויבים ישירות בחשבון הבנק המקומי או דרך שירות אונליין.

📌 חשוב להבין: רמת השירותים העירוניים משתנה בין עיר לעיר – בכפרים הקטנים לעיתים אין מדרכות, פארקים או תאורה מלאה, בעוד בערים המרכזיות השירותים ברמה מערבית מלאה.

תשלומים לשטחים משותפים – מה כוללים וכמה משלמים?

לעיתים קרובות, אם תרכשו נכס שנמצא בבניין דירות, קומפלקס מגורים או פרויקט עם מתקנים משותפים – תידרשו לשלם דמי תחזוקה חודשיים עבור השירותים המשותפים.

✅ מה כוללים התשלומים המשותפים?

ניקיון ואחזקה של הלובי והמדרגות
תחזוקת מעליות (אם קיימות)
ביטוח מבנה כולל (לרוב עבור השטחים המשותפים בלבד)
תחזוקה של בריכה/חדר כושר/חדרי דיירים (אם קיימים)
חשמל למרחבים ציבוריים
לעיתים גם שירותי אבטחה או גינון

✅ כמה משלמים?

דירות סטנדרטיות: לרוב בין 40–100 אירו לחודש
פנטהאוזים/דירות בפרויקטים יוקרתיים: בין 120–250 אירו לחודש ואף יותר

📌 גובה התשלום משתנה בהתאם לרמת הפרויקט, מספר הדיירים והמתקנים הכלולים. חשוב לבדוק מראש מה כולל הסכום החודשי ומהם תנאי הגבייה.

📌 לרוב, ועד הבית או חברת ניהול מקומית אחראים על ניהול ותחזוקת השטחים המשותפים.

📌 חשוב לשאול את עורך הדין ולבקש לראות את הסכם התחזוקה של הפרויקט – כדי לדעת בדיוק מה אתם מקבלים בעבור התשלום.

כדי להבין את התמונה המלאה, חובה להכיר את כל סוגי המיסוי והתשלומים הקיימים – חלקם ייחודיים למבנה מיסוי נדל"ן בקפריסין.

השכרת נכסים בקפריסין – מה חשוב לדעת על תשלומי מס?

נניח ורכשתם נכס בקפריסין לצורכי השקעה והשכרה – חשוב להבין שהכנסות משכירות נחשבות להכנסה חייבת במס, בדיוק כמו בישראל. אך בניגוד למה שמקובל לחשוב, קפריסין איננה “גן עדן מס” מוחלט – ויש לשלם מס הכנסה פרוגרסיבי על ההכנסות, בהתאם לגובה הרווח.

שיטת מיסוי נדלן בקפריסין שונה מישראל בכמה נקודות חשובות:

המס מדורג לפי גובה ההכנסה, ומתחיל רק מעל סף פטור של 19,500 אירו בשנה.
יש לשלם גם היטל בריאות (GESY) בגובה 2.65% מההכנסה בנוסף למס הסעיף הראשון – גם אם אינכם גרים בקפריסין.
במקרים רבים, בעלי נכסים מחליטים לרשום את הנכס על שם חברה, כדי ליהנות ממס חברות קבוע של 12.5% בלבד.

לפני שנצלול למספרים, הנה העקרונות המרכזיים שכדאי להכיר – עם דוגמאות שיעזרו להבין מה באמת משלמים.

בעלות פרטית:

מס הכנסה Progressive (מדורג)
מדרגות המס נכון לשנת 2025:
- עד 19,500 אירו בשנה – פטור ממס
- 19,501–28,000 אירו – 20%
- 28,001–36,300 אירו – 25%
- 36,301–60,000 אירו – 30%
- מעל 60,001 אירו – 35%

📌 בהנחה ושני אנשים רוכשים יחד נכס (למשל בני זוג), ההכנסה מחולקת ביניהם. לדוגמה, על הכנסה כוללת של 30,000 אירו מהשכרה, כל אחד מדווח על 15,000 אירו בלבד – כך שייתכן ושניהם יהיו פטורים ממס (מתחת לסף 19,500 אירו) או ישלמו שיעור מס נמוך יותר בהתאם.

📌אחד ההיבטים החשובים של מיסוי נדל"ן בקפריסין הוא להבין את ההפרדה בין סוגי הנכסים.

✅ היטל GESY – ביטוח בריאות חובה

בנוסף למס הכנסה, על שכירות יש לשלם היטל בריאות GESY בגובה 2.65% מההכנסה החייבת, גם אם אינכם מתגוררים בקפריסין.

בעלות באמצעות חברה:

במקרה שהנכס רשום תחת חברה, המס הקבוע על רווחי החברה עומד על 12.5% בלבד.
ייתכנו הטבות או קיזוזים תלוי בסוג הפעילות וההוצאות המוכרות.

📌 שימו לב: קיימת חובה לדווח לרשות המיסים בקפריסין על כל הכנסה מהשכרה – גם אם היא זמנית או חלקית. אי-דיווח עלול לגרור קנסות.

📌 מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון מקומי או יועץ מס בינלאומי

מיסוי בישראל על השכרת נכס בקפריסין

גם אם הנכס נמצא בקפריסין, מס הכנסה ישראלי עשוי לחול – אם לא ביצעתם ניתוק תושבות מישראל.
לפי פקודת מס הכנסה, כל תושב ישראל מחויב לשלם מס על כלל הכנסותיו בעולם, כולל השכרה מחו"ל.

כיצד מחושב המס בישראל על שכר דירה מקפריסין?

שיעור המס על הכנסה מהשכרה בחו"ל ליחידים עומד על 15% מס סופי (ברירת מחדל), ללא אפשרות לקיזוז הוצאות, פרט ל־2% פחת שנתי על שווי הנכס.

לדוגמא,

ההכנסה מהשכרה היא 24,000 אירו בשנה, נשלם בישראל:

15% × (24,000 אירו – 2% פחת מהנכס)
כלומר, כ־3,600 אירו מס – בלי יכולת לקזז הוצאות על תחזוקה, נסיעות או ניהול

לחלופין, ניתן לבחור במסלול מדורג לפי מדרגות מס רגילות, אך אז ניתן לקזז הוצאות (בכפוף להוכחות ומסמכים).

📌 תכנון מס חשוב:

מי שביצע ניתוק תושבות מוכר ופורמלי – אינו חייב במס בישראל.
אדם שלא ניתק תושבות – חייב בדיווח מלא למס הכנסה הישראלי.
קיימים הבדלים גם בין יחידים לחברות – חברות תושבות ישראל יחויבו במס גם על הכנסות מקפריסין.

יתרה מכך, חשוב לציין שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין ולכן לפי החוק בישראל תצטרכו לבחור (כנראה) במסלול הירוק ולשלם 15% מס על הכנסה מהשכרת דירה בחו”ל.

מכירת נכס והשבח בקפריסין – איך מחשבים את המס?

כאשר מוכרים נכס בקפריסין, ייתכן ותחול חובת תשלום Capital Gains Tax – מס על רווחי ההון ממכירת הנכס. המס חל רק על ההפרש בין מחיר הרכישה (כולל הוצאות מוכרות) למחיר המכירה.

✅ שיעור מס רווחי הון:

שיעור המס הקבוע: 20%

✅ פטורים חשובים:

פטור של 17,086 אירו לכל מוכר – חד פעמי לכל החיים.
במכירה של נכס מגורים ששימש כבית ראשי לתקופה ממושכת, ניתן לקבל פטור של עד 85,430 אירו, בכפוף לעמידה בתנאים (מגורים בפועל, שטח נכס וכד').

✳️ קיזוזים מותרים:

ניתן לקזז מהשבח את העלויות שהושקעו בשדרוג ושיפוץ הנכס, וכן עמלות עורך דין, עלות רכישה ורישום, דמי תיווך ועוד.
שווי הרכישה מתעדכן לפי מדד ממשלתי לקיזוז אינפלציה.

📌 מי שרכש את הנכס תחת חברה – המס ייגבה במסגרת מס החברות (12.5%), אך קיים מס נוסף על דיבידנד שמחולק לבעלי המניות.

📌 אין כפל מס – בעת מכירה, המס משולם רק בקפריסין, אם בוצע ניתוק תושבות מישראל. מומלץ להיעזר ביועץ מס הבקיא בחוקי קפריסין וישראל גם יחד.

📎 למידע נוסף על ניתוק תושבות ומיסוי כפול, עברו למדריך: ניתוק תושבות – רילוקיישן לישראלים – איך מתחילים?

🔢 דוגמה: מכירת נכס בקפריסין ורווח הון ממכירה

נניח שרכשתם נכס בשנת 2020 במחיר של 300,000 אירו, השקעתם בו 20,000 אירו בשיפוצים ושילמתם כ-10,000 אירו נוספים על עורך דין, רישום ועמלות. בשנת 2025 מכרתם את הנכס במחיר של 400,000 אירו.

✅ החישוב לדוגמא,

עלות רכישה כוללת: 300,000 + 20,000 + 10,000 = 330,000 אירו
רווח הון ממכירה: 400,000 – 330,000 = 70,000 אירו

✳️ פטור קבוע: נניח שאתם זכאים לפטור של 17,086 אירו

רווח חייב במס: 70,000 – 17,086 = 52,914 אירו
מס רווחי הון: 52,914 × 20% = 10,582 אירו

📌 זהו הסכום שתשלמו על רווח ההון, אלא אם כן הנכס היה בית מגורים עיקרי – ואז ייתכן פטור רחב יותר (עד 85,430 אירו).

חישוב מס רווחי הון בטבלה:

פרמטר	סכום באירו
מחיר רכישה מקורי	300,000
שיפוץ + עו"ד + רישום	30,000
עלות כוללת	330,000
מחיר מכירה	400,000
רווח הון (לפני פטור)	70,000
פטור חד פעמי ממס	17,086
רווח חייב במס	52,914
מס רווחי הון (20%)	10,582.8

הוצאות מוכרות במס בעת מכירת נכס בקפריסין

בעת מכירת נכס בקפריסין, ניתן לקזז חלק מההוצאות שהיו לכם לאורך הדרך – ובכך להפחית את גובה המס שתשלמו על הרווח. הנה פירוט של הוצאות שנחשבות מוכרות לפי החוק הקפריסאי:

✳️ הוצאות רכישה:

שכר טרחת עורך דין בקפריסין
דמי תיווך (באם שולמו)
עלות תרגום מסמכים או אימות נוטריוני
תשלום לרשם המקרקעין בעת העברת הבעלות

✳️ הוצאות שדרוג ושיפוץ:

עבודות שיפוץ מהותיות (לא תחזוקה שוטפת)
תוספות בנייה מאושרות
התקנת מערכות סולאריות, חשמליות או בידוד תרמי

✅ הוצאות נלוות:

פתיחת חשבון בנק ייעודי לרכישה (אם נדרש)
הוצאות רישום ומדידות שמאי
מס בולים
עמלות בנקאיות בעת רכישה או מכירה

📌 חשוב מאוד: על כל הוצאה שתרצו לקזז – יש לשמור חשבונית מס רשמית עם שם הרוכש.

📌 הוצאות כמו צביעה, תיקונים שוטפים או החלפת ריהוט – אינן מוכרות לצורכי קיזוז במס.

בנוסף, רשות המסים הקפריסאית עשויה לדרוש הוכחה שההוצאה נועדה להעלות את ערך הנכס – ולא רק לשימוש נוח יותר בו.

💡 טיפ מקצועי: שמרו תיקייה מסודרת עם כל ההוצאות – זה יוכל לחסוך לכם אלפי אירו בעת מכירה עתידית.

כחלק בלתי נפרד מהבנה של מיסוי נדל"ן בקפריסין, חשוב לדעת אילו הוצאות מוכרות במס רווחי הון – מה שמאפשר תכנון מס יעיל וחיסכון משמעותי בעת מכירה עתידית של הנכס.

איך זה עובד כשקונים נכס דרך חברה בקפריסין?

רשמתי מאמר נוסף בנושא, מוזמנים ללחוץ כאן ולקרוא.

ובקצרה: כישראלים, אנחנו יכולים לרכוש עד 2 נכסים תחת השם הפרטי שלנו. לאחר מכן נצטרך לפתוח חברה. מעבר לכך, ישנם אנשים רבים שעברו לקפריסין ופתחו חברה בקפריסין בזכות ההטבות שהממשלה נותנת למשקיעים זרים. פתיחת חברה הינה תהליך דיי פשוט שבו נצטרך להצהיר מהי מהות החברה, שם חברה, פתיחת חשבון בנק ואפשר להגיד מזל טוב. הצוות המקומי שלי ידאג לכם לכל המסמכים הדרושים, כולל קבלת מספר במע”מ.

מבחינת המיסוי, כאן מגיעה ההטבה הגדולה ביותר- מס חברות עומד על 12.5% בלבד. רק כדי שתבינו את המשמעות- לקוח ששילם בישראל 47% מס החליט לעבור לקפריסין ומשלם כיום 12.5%.

החלטתם להתגורר בקפריסין ולא ניתקתם תושבות? בואו נבין את ההשלכות.

כישראלים, אנחנו יכולים לשהות בקפריסין 90 ימים מתוך 180 ימים, מה שאומר שלושה חודשים בכל חצי שנה. אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין ולכן אם שהיתם מעל 183 ימים, אתם יכולים למצוא את עצמכם משלמים מיסים כפולים- בקפריסין ובישראל. ללא ספק, יש צורך להתייעץ עם רואה חשבון מקומי מכיוון שניתן לקבל פטור ממס במידה והרווחים התקבלו מחברה מחוץ לקפריסין וכו’. רואה חשבון מקומי יוכל לייעץ לכם בנושא המיסוי נדל”ן בקפריסין והוצאות הרכישה הנוספות במידת הצורך. לא מעט משקיעים מישראל ומשאר מדינות העולם רואת במיסוי נדל"ן בקפריסין פוטנציאל אטרקטיבי לתשואות טובות אבל צריך לזכור שיש גם מס בישראל ולכן כדאי לחשוב טוב על ניתוק תושבות במידה ואתם כבר בקפריסין.

חושבים על רילוקיישן לקפריסין? לחצו פה לפוסט מקיף בנושא

איך פותחים חשבון בנק לקניית דירה בקפריסין?

פתיחת חשבון בנק אישי או עסקי בקפריסין היא שלב חשוב כחלק מתהליך רכישת נכס. גם אם אינכם מתכוונים לעבור לגור בקפריסין, חשבון מקומי יקל משמעותית על תשלומים שוטפים, תשלומים לעורך דין, העברת כספים לקבלן וגביית דמי שכירות אם מדובר בהשקעה.

✅ האם חובה לפתוח חשבון בנק?
לא תמיד, אך במרבית המקרים – כן. הבנקים דורשים שתהיה התאמה בין בעל הנכס לבעל החשבון, ולעיתים גם רשויות המס או רשם המקרקעין יבקשו זאת.

מהם המסמכים הנדרשים?

דרכון בתוקף
הסכם רכישה חתום
חשבונית מים / ארנונה מישראל לצורכי הוכחת כתובת
הצהרת מקור הון
מסמכים נוספים לפי הבנק (לדוגמה: אישור עורך דין, הצהרת FATCA)

✅ תהליך פתיחת החשבון

מרבית הבנקים דורשים הגעה פיזית לסניף לצורך זיהוי ראשוני וחתימות.
לעיתים ניתן לבצע פתיחה גם דרך עורך הדין המקומי – בתנאי שניתנה ייפוי כוח נוטריוני מראש.

✅ כמה זמן לוקח?
בממוצע 7–21 ימי עסקים עד לאישור סופי. התהליך משתנה לפי הבנק והמסמכים שנמסרו.

✅ עלות פתיחת חשבון:
בדרך כלל חינם, אך ייתכנו דמי פתיחה סמליים של 50–100 אירו בבנקים מסוימים. חשוב לבדוק גם עמלות חודשיות / עמלות ניהול בהתאם למסלול.

בנקים פופולריים לקהל זר:

Bank of Cyprus
Hellenic Bank
AstroBank
Alpha Bank Cyprus

📌 טיפ: חלק מעורכי הדין בקפריסין עובדים בשיתוף פעולה עם סניפים ייעודיים שמורגלים בעבודה מול לקוחות ישראלים – דבר שיכול לייעל מאוד את התהליך.

סיכום במיסוי נדלן בקפריסין – טיפים אחרונים

לסיכום, מיסוי נדלן בקפריסין דורש הבנה מעמיקה ותכנון מדויק. בכל מדינה תצטרכו לשלם מיסים אך המיסים בקפריסין מאוד נמוכים בהשוואה לשווקים אחרים שמעודדים את המשקיעים הזרים. כמו כן, חשוב להבין את נושא מיסוי הנדל”ן בקפריסין והוצאות רכישה. ללא ספק, קפריסין מקום מעולה שמספק את כל מה שמשקיעים מחפשים- מיקום, תשואה ומיסוי נוח. לסיכום, אם אתם שוקלים לרכוש נכס, למגורים או להשקעה – פנו אלינו ונשמח ללוות אתכם עם אנשי מקצוע שמבינים את כל ההיבטים של מיסוי נדל"ן בקפריסין.

לכן, תכנון נכון של מיסוי נדלן בקפריסין כבר מהשלב הראשוני יכול לחסוך אלפי אירו. מיסוי נדל"ן בקפריסין עבור משקיעים ישראלים הוא תחום שיש ללמוד ולהבין לעומק – והמאמר הזה מרכז את עיקרי הדברים. במיוחד כשמבינים את ההבדלים בין מיסוי נדל"ן על נכס חדש למיסוי על נכס מיד שנייה. הכרה מראש בכל מרכיבי המיסוי – מע"מ, מס רכישה, מס שבח והוצאות מוכרות – תאפשר לכם להשקיע נכון יותר.

מיסוי נדל"ן בקפריסין אינו רק מספרים – הוא חלק מתכנון השקעה חכם שמבטיח לכם שקט, רווחיות ותהליך חלק.

רוצים לדעת איך לתכנן את כל תהליך המעבר בצורה חכמה, כולל מיסוי, רישום בטאבו ופתיחת חשבון בנק?
קראו את המדריך השלם לרילוקיישן לקפריסין

רוצים להבין עוד על מיסוי בקפריסין? צפו בוובינר שלנו ביוטיוב על מיסוי בישראל ובקפריסין

אין להתייחס לנאמר כהמלצה או ייעוץ ויש לשוחח עם רואה חשבון קפריסאי בעל רישיון. כל הנאמר הינו מידע אישי בלבד.

מיסוי נדל"ן בקפריסין הוא לא נושא שמומלץ לדלג עליו – הוא חלק בלתי נפרד מהתכנון הכלכלי שלכם כמשקיעים או כתושבים לעתיד.

המדריך הזה נותן לכם את הבסיס, אבל לכל מקרה יש התאמות חשובות שכדאי להכיר.

רוצים לבדוק איך המסים וההוצאות נראים במקרה שלכם?

אנחנו כאן בשבילכם – עם ניסיון, קשרים ואנשי מקצוע שמכירים את כל המערכת הקפריסאית.

דברו איתנו עכשיו בווטסאפ: [050-6809844]

או השאירו פרטים כאן: [טופס צור קשר באתר].

חושבים על רילוקיישן לקפריסין? מוזמנים לקרוא מאמר מקיף בנושא שיעשה לכם הרבה סדר.

מוזמנים לעקוב אחרי ערוץ Spotify ו-Youtube ולשמוע הקלטות נוספות על קפריסין, השקעות נדל”ן, פתיחת חברות, הכרת הערים, מיסוי ועוד.

איתי ארז- השקט שלך בקפריסיןכ